61,740,000원
창원지방법원 2025타경724. 진주시 동성동 골든튤립남강 9층 901호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 분양형 호텔객실입니다. 소유자 손춘희는 2019.02.22. 거래가액 188,370,000원에 소유권을 취득했고, 2023.12.22. 하동군수산업협동조합 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.05.20. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 기존 문산농업협동조합 근저당권은 2023.12.15. 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 하동군수산업협동조합 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용이 아니라 위탁관리 중인 분양형 호텔객실입니다. 조사상 관계 법인의 점유권원과 보증금이 확인되지 않아, 등기 소멸만으로 매수인 부담까지 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경724 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동성동 212-11 골든튤립남강 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) · 분양형 호텔객실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지하 2층 / 지상 16층 건물 내 제901호 |
| 소유자 | 손춘희 (2019.02.22. 거래가액 188,370,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 53,229,143원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.22. 하동군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
2019년 설정됐던 문산농업협동조합의 채권최고액 345,000,000원 근저당권은 2023.12.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2023.12.22. 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권이며, 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 압류나 가압류는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능·미상
| 관계인 | 점유·관리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 호텔남강 | 위탁관리 중 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
현황조사와 매각물건명세서에는 주식회사 호텔남강이 확인되며, 이 객실은 해당 법인이 위탁관리 중인 것으로 기재돼 있습니다. 다만 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수 없음으로 확정할 수도 없습니다.
보증기관이나 대위·승계 신고에 해당하는 법인은 아니며, 조사상 관계인은 주식회사 호텔남강 1개 법인입니다. 다만 분양형 호텔의 위탁관리 구조인 만큼 일반적인 주택 임대차와 동일하게 해석하기보다, 위탁관리계약과 객실 운영·점유의 법적 근거를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 180,000,000원이고 현재 최저매각가는 61,740,000원입니다. 세 차례 유찰을 거치며 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 43,218,000원, 그다음은 30,252,599원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,740,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 228,680원 |
| 4회 유찰 시 | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 17,959,924원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 30,691,948원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,511,320원을 공제한 뒤 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 228,680원이 남는 구조입니다. 4회 유찰 시에는 근저당권 미배당액이 17,959,924원, 5회 유찰 시에는 30,691,948원으로 늘어납니다. 이 미배당은 근저당권자의 채권 부족분이며, 말소되는 근저당권 자체를 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 2. 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 228,680원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 위치. 진주시 동성동 진주시외버스터미널 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설인 생활숙박시설로 이용 중이며, 주식회사 호텔남강이 위탁관리 중인 분양형 호텔객실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 2층·지상 16층 건물로, 공용 엘리베이터와 화재탐지·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 212-11번지는 남측 왕복 5차선, 동측 왕복 2차선, 북측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구이며, 역사문화환경보존지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,119,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 분양형 생활숙박시설이므로, 일반 주택과 다른 수요층·운영구조·관리조건을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유권원 확인. 주식회사 호텔남강의 위탁관리계약, 객실 사용권원, 계약기간과 종료조건을 확인해야 합니다.
- 임대차 정보 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 확인. 최저가 61,740,000원에 미확정 인수금, 미납 관리비, 위탁관리 관련 비용이 더해질 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물 생활숙박시설의 실제 거래가격과 운영수익을 대조해야 합니다.
- 운영조건 확인. 객실 운영수익, 위탁수수료, 관리비, 수익 정산방식과 공실 부담을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 위탁관리 관련 계약 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 먼저 점유권리를 확인해야 한다”
이 물건은 감정가 180,000,000원에서 61,740,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 등기부상 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 그러나 분양형 호텔객실을 주식회사 호텔남강이 위탁관리 중이고, 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당모델의 인수액 0원은 확정된 권리분석 결론이 아니라 계산상 가정입니다.
여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 등기권리는 정리되지만 점유권리는 미확정, 가격은 크게 낮아졌지만 시세 메리트도 미확정입니다. 매각물건명세서의 보완 내용과 위탁관리계약·점유권원을 확인하기 전에는 낮은 최저가만 보고 안전한 저가매수로 평가하기 어렵습니다.
