창원지방법원 2025타경757. 사천시 송포동 송포농공단지 안의 공장과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 9,741.4㎡ 공장용지이고, 건물은 공장·사무실·수위실·숙소·식당·창고 등으로 이용 중입니다. 감정가는 4,587,281,700원에서 시작해 3회 유찰된 현재 최저매각가는 1,573,438,000원입니다. 등기상 핵심은 2019년 사천농업협동조합의 2,340,000,000원 근저당이며, 이를 기준으로 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다.
최저가가 감정가의 약 34.3%까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 아파트처럼 비교할 수 있는 실거래 표본이 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 공장용 부동산은 토지·건물뿐 아니라 기계기구의 작동상태와 실제 영업 활용성, 정리비용까지 현장에서 확인해야 실질 가격을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경757 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 송포동 1540-2 · 경상남도 사천시 송포공단길 70 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장, 사무실, 수위실, 숙소, 식당, 창고 등 |
| 토지 | 9,741.4㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사양지푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 4,587,281,700원 / 1,573,438,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,777,237,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 현 등기에서 말소기준은 2019.03.14. 설정된 사천농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 남영상사 근저당과 2024년 이후 신용보증기금·중소기업은행· 중소벤처기업진흥공단·더블에이치상사의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트라는 뜻은 아니다
현재 최저가는 1,573,438,000원으로 감정가 4,587,281,700원의 약 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 1,101,406,600원, 5회 유찰 시에는 770,984,620원으로 내려갑니다. 하지만 거래사례 기반 시세자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 적정성을 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,573,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,134,380원 |
| 2. 근저당 · 사천농업협동조합 | 2,340,000,000원 | 1,555,303,620원 |
| 3. 근저당 · 남영상사주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 752,990,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 96,104,771원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 198,695,409원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 더블에이치상사 주식회사 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 3,772,790,180원 중 1,555,303,620원이 배당되고, 2,217,486,560원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 공장·토지 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 송포동 송포농공단지 내에 위치하며 주위는 공장, 해안변 취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 국도 3호선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공해공장은 공장·사무실 등, 수위실은 수위실·숙소, 다른 공장 부분은 식당·창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 공장과 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 수위실, 철근콘크리트조 슬래브 및 스레이트지붕 2층 공장으로 구성되어 있습니다.
- 설비. 전기설비, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 9,741.4㎡ 공장용지로 일반공업지역·지구단위계획구역·농공단지에 속하고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 173,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 매각 포함·제외 물건 확인
반면 지게차 2대, 자동곡물석발기, 냉동창고, 실험설비 등은 매각에서 제외됩니다. 토지 위에는 다량의 쓰레기가 방치되어 있습니다. 따라서 현장에서는 포함 기계와 제외 기계를 구분하고, 반출 여부와 정리비용까지 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.03.14. 사천농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부를 다시 대조하세요.
- 기계기구 정상작동. 매각 포함 기계기구는 입찰 전 정상작동 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 포함·제외 동산 구분. 지게차 2대, 자동곡물석발기, 냉동창고, 실험설비 등 제외 물건이 실제 현장에 존재하므로 경계를 확인하세요.
- 쓰레기·정리비. 토지 위 다량의 쓰레기가 방치되어 있으므로 반출 및 정리비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 토지·건물·설비의 실제 활용가치를 별도로 점검하세요.
- 공장 활용성. 공장·사무실·숙소·식당·창고의 실제 상태와 전기·급배수설비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각 포함 기계기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 승부처
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019년 사천농업협동조합 근저당 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 감정가 4,587,281,700원에서 3회 유찰돼 1,573,438,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 시세 비교 자료가 없는 공장·토지 물건이며, 매각에 포함되는 기계기구와 제외 동산이 함께 존재하고 쓰레기까지 방치돼 있습니다. 권리는 통과, 가격과 설비는 현장검증 필수. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제로 사용할 수 있는 공장과 설비의 가치가 얼마인지 확인하는 데 있습니다.
