25,039,000원
창원지방법원 2025타경767. 사천시 정동면 풍정리 송보파인빌아파트 106동 4층 407호입니다. 등기상 소유자는 강남규이며 2015.03.26 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수입니다.
송재영은 주민등록일자가 2010.02.17, 점유개시일자가 2015.03.25이고, 임차보증금은 65,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2019.05.21 접수됐고 확정일자는 2019.04.19입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.03.30 압류이므로 송재영의 대항력은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경767 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 106동 4층 407호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 아파트 · 15층 공동주택 내 4층 407호 |
| 면적 | 59.8956㎡ |
| 소유자 | 강남규 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 25,039,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2001.07.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권과 곤명농업협동조합 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2023.03.30 압류입니다. 그보다 앞서 존재하는 송재영의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 부족분을 매수인이 떠안습니다.
② 임차관계 — 확인 임차권자 외 미상 점유 항목도 남아 있다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송재영 | 106동 407호 전부 | 65,000,000원 | 2010.02.17 / 2019.04.19 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
송재영은 등기부 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에서 확인되는 임차권자입니다. 반면 기사항전으로 표시된 주거 점유 항목은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 이를 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 42.2% 할인처럼 보여도 실질가격은 다르다
송보파인빌 동일 면적대 최근 12건의 실거래 평균은 59,333,333원입니다. 현 최저가 25,039,000원은 최근 12개월 평균의 42.2%에 불과해 표면상 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 비율은 인수보증금을 제외한 최저가만 비교한 수치이므로 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.9㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 15 | 55,500,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 59,333,333원 |
실거래 범위는 45,000,000원~80,000,000원이고 최근 12개월 평균은 59,333,333원, 최신 거래는 2026.09의 50,000,000원입니다. 반면 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 실질취득 기준은 최저가 25,039,000원이 아니라 보증금 65,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 따라서 최근 평균이나 최신 거래보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 25,039,000원 | 40,811,702원 | 보증금 수준 실질취득 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 48,188,191원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 | 12,269,110원 | 53,351,734원 | 총부담은 보증금 수준 유지 |
현재 회차는 감정가의 34% 수준이고, 4회 유찰 시 24%, 5회 유찰 시 17% 수준까지 내려갑니다. 그러나 매수인 인수액은 각각 40,811,702원, 48,188,191원, 53,351,734원으로 증가합니다. 낙찰가만 계속 낮아질 뿐 실질취득비용은 함께 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 850,702원 |
| 1. 임차인 송재영 보증금 · 우선변제 | 65,000,000원 | 24,188,298원 |
| 2. 경매개시결정 · 송재영 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 송재영 보증금 중 24,188,298원이 배당되고 40,811,702원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 세액 및 실제 배당관계에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍정교차로에서 북동측으로 직선거리 약 140미터 지점에 위치하며, 주변은 아파트단지·농가 취락·농경지·임야 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 대체적으로 보통인 편입니다.
- 건물. 2001.07.26 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 공동주택 내 4층 407호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 속합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 송보파인빌은 888세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 9.09%입니다.
- 현장확인. 내부 및 임대관계 확인을 위해 2차례 방문했으나 폐문 등으로 내부조사가 불가했고, 임대관계도 현장에서 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 25,039,000원만 시세와 비교하지 말고, 송재영의 인수보증금을 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 송재영 임차권 원본 확인. 주민등록일자 2010.02.17, 점유개시 2015.03.25, 확정일자 2019.04.19, 임차권등기 2019.05.21 및 보증금 65,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 미상 점유관계 재확인. 기사항전으로 표시된 주거 점유 항목은 전입·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 상태로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2023.03.30 국의 압류와 2025.08.08 창원시 압류가 있으므로 실제 배당 시 세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 두 차례 방문에도 폐문으로 내부조사가 불가했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 59,333,333원, 최신 거래 50,000,000원과 실질취득비용을 비교해야 하며, 최저가 42.2%만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰이 늘어도 실질가격은 크게 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 감정가 73,000,000원에서 세 차례 유찰돼 25,039,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 59,333,333원의 42.2%라서 상당히 저렴해 보입니다. 그러나 송재영의 대항력 있는 임차보증금 65,000,000원이 있고, 현 회차에서도 40,811,702원의 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건의 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 65,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 59,333,333원과 최신 거래 50,000,000원보다 높은 수준입니다. 여기에 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 항목까지 남아 있으므로, 가격도 권리도 보수적으로 접근해야 하는 인수형 사건입니다. 유찰이 한 번 더 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 커지기 때문에 “더 기다리면 자동으로 싸진다”는 구조도 아닙니다.
