창원지방법원 2025타경848. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정 이용상태에는 단독주택 용도로 등재되어 있습니다. 건물은 2015.05.01. 사용승인을 받은 일반목구조 일반목구조지붕 단층으로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 일괄매각이며 제시외 건물 기호 ㄱ~ㄹ, 목록1 지상의 잡목 등 수목, 목록4의 데크·계단·안전난간도 매각에 포함됩니다.
소유자는 이태현이고 등기상 도로명주소는 경상남도 진주시 집현면 진산로 781입니다. 신청채권자 신평새마을금고의 청구금액은 410,557,814원입니다. 현재 최저가만 보면 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 감정가 대비 유찰률 자체가 실제 거래시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 이 사건에서는 가격보다 먼저 선순위 근저당의 실제 처리와 농지 관련 입찰요건을 확정하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경848 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 집현면 봉강리 734 · 등기상 경상남도 진주시 집현면 봉강리 736-1 / 진산로 781 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 용도 |
| 건물 | 2015.05.01 사용승인 · 일반목구조 일반목구조지붕 단층 · 현상 보통 |
| 토지표시 | 605㎡ · 지목 대 · 주거나지 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 이태현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 502,660,840원 / 172,413,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평새마을금고 / 410,557,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 2,600만원 표시가 핵심
선언된 말소기준권리는 2017.04.20. 을구 6번 신평새마을금고 근저당권 429,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신평새마을금고 근저당권들과 2025년 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
예상배당 계산을 그대로 적용하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 172,413,000원입니다. 반대로 권리표시대로 을구 3번 26,000,000원을 매수인이 실제로 떠안는다고 보면, 실질취득 부담은 198,413,000원까지 올라갑니다. 두 결론의 차이가 26,000,000원이므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문에서 처리관계를 직접 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 502,660,840원, 현재 최저매각가는 172,413,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 4회 유찰 시 시나리오는 120,689,099원, 5회 유찰 시는 84,482,369원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,213,782원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 신평새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 신평새마을금고 | 429,000,000원 | 143,199,218원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 신평새마을금고 | 28,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 신평새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 신평새마을금고 | 39,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 신평새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,700,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 9,361,530원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,515,755원 | 0원 |
| 11. 갑구 6번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 7,504,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 712,082,231원 중 예상 배당은 169,199,218원, 미배당은 542,883,013원입니다. 이 산정에서는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 집현면 사무소에서 북서측 직선거리 약 850미터 지점이며, 농경지·임야·농가 등으로 형성된 농촌지대입니다. 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호1~3은 서로 접하고 있고 기호3까지 차량 접근이 가능합니다. 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 기호3은 영농여건불리농지에 속합니다.
- 토지. 토지표시는 605㎡, 지목 대, 이용상황 주거나지, 평지·부정형이며 공시지가는 116,700원/㎡입니다.
- 건물. 2015.05.01. 사용승인된 일반목구조 단층 건물로 외벽 비닐페인트, 내벽 벽지·타일, 샤시창호 등이며 현상은 보통입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 목록1 지상에는 잡목이 무성하게 생장하고 있어 이를 포함해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 처리 확인. 2017.04.03. 을구 3번 신평새마을금고 근저당 26,000,000원이 실제로 매수인에게 남는지, 배당으로 소멸하는지 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 이중 시나리오. 예상배당 기준은 172,413,000원이지만, 26,000,000원 인수표시를 반영하면 198,413,000원까지 봐야 합니다.
- 농지 관련 서류. 목록2는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 기호 ㄱ~ㄹ, 목록1 지상의 잡목 등 수목, 목록4 데크·계단·안전난간이 매각에 포함됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 120,689,099원, 5회 유찰 시 84,482,369원이나, 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 권리·용도·입찰요건을 함께 보아야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 502,660,840원에서 최저가 172,413,000원까지 내려온 34.3%라는 할인율입니다. 하지만 실제 의사결정의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 2017.04.03. 선순위 근저당 26,000,000원의 인수표시와 예상배당 계산이 서로 맞지 않는 점, 그리고 목록2의 농지 관련 서류 미제출 시 보증금 몰수 조건이 먼저 해결돼야 합니다.
예상배당만 따르면 인수 0원이고 실질취득은 172,413,000원이지만, 선순위 권리표시를 보수적으로 반영하면 198,413,000원까지 올라갑니다. 농촌지대·자연녹지지역의 연립주택 + 토지 일괄매각이라는 환금성 특성까지 겹쳐 있어, “많이 유찰됐으니 싸다”는 한 가지 이유로 접근하기에는 확인해야 할 조건이 많은 사건입니다. 결론은 가격보다 권리와 입찰자격 확인이 우선입니다.
