창원지방법원 2025타경876. 사천시 정동면 풍정리 ‘송보파인빌’ 104동 303호, 전용 59.8956㎡ 아파트입니다. 2001.07.26 준공된 888세대 단지로, 본건은 철근콘크리트조 15층 건물의 3층에 있습니다. 소유자 백승재는 2010.03.10 거래가 65,000,000원에 소유권을 취득했고, 2015.08.03 국민은행 앞으로 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 백동석입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위와 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 33,320,000원은 실질취득가가 아니라 인수 전 낙찰가 하한에 불과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 104동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8956㎡ · 지상 15층 중 3층 |
| 단지 / 준공 | 송보파인빌 · 888세대 · 2001.07.26 준공 |
| 소유자 | 백승재 (2010.03.10 거래가 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 26,942,668원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.03 국민은행 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유자는 확인 필요
2015.08.03 국민은행 근저당권보다 뒤에 접수된 인천신용보증재단 가압류, 동고성농업협동조합 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 국민은행과 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
임차인·점유관계
실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백동석 | 104동 303호 | 2011.04.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 전 미확정 |
전입일만으로 보증금 규모와 우선변제 순위는 확정되지 않습니다. 임대차계약서, 주민등록 변동내역, 확정일자 및 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 55.4%는 ‘인수 전 표면가격’이다
송보파인빌 동일 면적 59.9㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 60,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 55,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 15 | 55,500,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 60,166,666원 |
실거래 범위는 45,000,000원~80,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 60,166,666원입니다. 현재 최저가 33,320,000원은 이 평균의 55.4%입니다. 다만 이 비율은 백동석의 보증금 인수를 반영하지 않은 수치입니다. 예를 들어 대항력이 인정되는 보증금이 낙찰가보다 크다면, 매수인의 비교 기준은 33,320,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득 총액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 999,760원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 32,320,240원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동고성농업협동조합 | 10,732,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 75,482,016원 중 예상 배당은 32,320,240원, 미배당은 43,161,776원입니다. 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제를 반영하기 전 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 백동석의 보증금은 미상이라 매수인 인수액 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 33,320,000원 | 32,320,240원 | 43,161,776원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 23,324,000원 | 22,504,168원 | 52,977,848원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 16,326,799원 | 15,632,917원 | 59,849,099원 | 미충족 |
유찰 시나리오의 매수인 인수액 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 배당 계산값입니다. 백동석의 대항력과 보증금이 확인되면 각 회차의 실질취득 총액은 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 정동면 풍정리 ‘풍정마을’ 북측에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공시지가는 401,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
- 환금성. 888세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 45,000,000원~80,000,000원으로 편차가 크고, 단지 경매 매각률은 11.11%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백동석의 임차보증금 확인. 임대차계약서와 점유 근거를 확인해 매수인이 인수할 수 있는 보증금 총액을 먼저 확정해야 합니다.
- 대항요건 유지 여부 확인. 2011.04.14 전입 이후 주민등록 변동과 실제 점유가 계속 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 배당액, 미배당 인수액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합친 금액을 최근 평균 60,166,666원 및 최신 거래 55,500,000원과 비교해 정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 8건 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 확인해야 합니다.
맺으며 — “55.4% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
등기부만 보면 말소기준 이후의 압류와 가압류가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 감정가 68,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 33,320,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 55.4%입니다. 그러나 이 가격은 선순위 전입 점유자의 보증금을 제외한 표면가격입니다.
백동석은 2011.04.14 전입해 2015.08.03 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 유효한 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득 총액은 약 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 표면가격은 낮지만, 실질취득가는 미확정입니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다.
