인수 0원 판정, 그러나 3회 유찰 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다 — 효성동 중앙공영 401호

인천지방법원 2025타경508158. 인천 계양구 효성동 중앙공영 가동 4층 401호로, 감정평가상 계단식·남향의 공동주택 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 4층이며 1989년 11월 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 최재혁으로, 2021년 11월 8일 매매를 원인으로 220,000,000원에 취득한 등기가 2022년 1월 10일 접수됐습니다.

권리분석상 말소기준은 1989년 11월 11일 한국주택은행의 채권최고액 11,700,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2008년 11월 27일 말소기록이 존재합니다. 이후 2015년과 2016년 국민은행 근저당, 2022년 삼성생명보험·신당1.2.3동새마을금고·최애숙 근저당, 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수는 0원

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,727,410원과 한국주택은행 근저당 11,700,000원을 먼저 반영하고, 국민은행의 채권최고액 88,000,000원 근저당에 60,317,590원이 배당됩니다. 그 뒤의 국민은행·삼성생명보험·신당1.2.3동새마을금고·최애숙 근저당과 인천신용보증재단 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 이들 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자 측의 배당 부족으로 정리되며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

장부덕의 전입신고일은 2022년 1월 17일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 또는 소액임차인 최우선변제 여부는 원본 서류에서 추가 확인해야 합니다. 이는 배당액을 바꿀 수 있으나, 후순위 전입에 따른 보증금 승계와는 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가

감정가 215,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,745,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 하락했지만, 동일 단지 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가보다 크게 낮다”와 “시세보다 싸다”를 같은 의미로 해석하면 안 됩니다.

다음 회차까지 유찰될 경우 최저가는 51,621,500원, 다시 유찰될 경우 36,135,050원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 유찰이 반복될수록 채권자 미배당액은 456,374,051원에서 478,099,328원, 493,307,022원으로 확대됩니다. 미배당 확대 자체는 매수인의 인수액 증가를 뜻하지 않지만, 경매가 장기간 시장에서 선택받지 못하고 있다는 신호는 별도로 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)

채권총액 528,391,641원 중 채권자 예상배당은 72,017,590원이며 미배당액은 456,374,051원입니다. 신청채권자 신당1.2.3동새마을금고의 청구액 30,979,090원은 현재 회차 시나리오에서 배당되지 않습니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 봉오대로628번길에 위치하며, 주위에 각급 학교와 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 작전역이 소재합니다.
• 이용상태. 계단식·남향 공동주택 아파트로 이용 중이며, 외벽은 수성페인팅, 창호는 샷시 이중창호입니다.
• 설비. 위생설비·상하수도·화재경보시설·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 자료가 없어 거래 빈도와 실제 매수층을 수치로 확인할 수 없습니다. 1989년 사용승인과 3회 유찰 이력은 현장 수요 확인이 필요한 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 1989년 근저당을 말소기준으로 표시한 내용과 2008년 말소기록을 등기부 원본에서 대조하고, 2015년 국민은행 근저당과의 순위 관계를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 장부덕의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 시세 현장조사. 최저가 73,745,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 동일 단지·인근 유사 면적의 최근 거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
• 수리비 점검. 1989년 사용승인 건물인 만큼 창호·배관·난방·누수·전기설비와 내부 보수 범위를 확인해 실질취득비에 반영하세요.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
• 배당 변동. 당해세와 소액임차인 최우선변제가 확인되면 배당표가 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출된 서류를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 존재하므로 인도명령과 이사 협의 기간, 명도비용을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장에서 증명해야 한다

이 물건의 핵심은 낙찰자가 떠안을 보증금이나 후순위 등기권리가 현재 산정상 0원이라는 점입니다. 장부덕의 전입일은 말소기준보다 늦고 보증기관 승계도 아니므로, 대항력 있는 임차인의 보증금이 실질취득가를 끌어올리는 구조는 아닙니다.

그러나 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 73,745,000원은 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 알 수 없습니다. 3회 유찰과 1989년 사용승인, 보증금·임대관계·내부 상태 미상이라는 조건을 함께 보면 결론은 “권리상 검토 가능, 가격 판단은 보류”입니다. 현장 시세와 수리비를 확인해 총투입비를 계산한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.