창원지방법원 2025타경936. 남해읍 서변리 남산아파트 5층 606호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물의 제5층입니다. 등기상 소유자는 정정숙이고, 말소기준은 2005.10.24 설정된 고현농업협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 남아 있는 새남해농업협동조합 근저당·롯데캐피탈 가압류·강금자 근저당·새남해농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가 96,000,000원에서 최저매각가가 32,928,000원까지 내려왔습니다. 배당표에서는 집행비용 992,704원을 제외한 31,935,296원이 선순위 고현농업협동조합 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 109,038,486원이지만, 이 미배당 채권은 배당 시나리오상 매수인 인수액으로 전환되지 않아 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경936 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 서변리 361 남산아파트 5층606호 |
| 도로명주소 | 경상남도 남해군 남해읍 망운로21번가길 24-15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.63㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 정정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 32,928,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 61,611,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기상 2008.11.27 강현진 명의 전세권 35,000,000원은 2009.04.03 해지로 이미 말소되어 현재 인수대상 권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건
남산아파트 동일 면적 84.63㎡의 확인된 실거래는 2024.04 1건이며 거래가는 60,000,000원입니다. 현재 최저매각가 32,928,000원은 이 최근 실거래의 54.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 84.63㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.63㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
가격 수치만 보면 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이어서 여러 건의 최근 거래로 형성된 시세대라고 보기는 어렵습니다. 단지는 48세대, 사용승인일은 2001-08-27이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0으로 집계되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,704원 |
| 2. 근저당 · 고현농업협동조합 | 39,000,000원 | 31,935,296원 |
| 3. 근저당 · 새남해농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 10,714,328원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강금자 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 새남해농업협동조합 | 10,259,454원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 140,973,782원 중 예상배당은 31,935,296원이고 미배당은 109,038,486원입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해여자중학교 남측 인근이며, 부근에는 단독주택·다세대주택·상가주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측의 왕복2차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 323,300원/㎡입니다. 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방·소방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 남산아파트는 48세대, 사용승인일 2001-08-27이며 동일 면적 확인 실거래는 2024.04의 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2005.10.24 고현농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
- 실거래 표본 주의. 비교 가능한 동일 면적 실거래가 2024.04의 1건뿐이므로 60,000,000원을 단일 기준가격으로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현장 상태와 수요를 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당액은 109,038,486원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 관건은 환금성
이 물건은 2005.10.24 고현농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 현존 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 96,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 32,928,000원이고, 확인된 동일 면적 실거래 60,000,000원 대비 54.9%입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리구조는 단순하지만, 싸게 보이는 숫자가 실제 환금성까지 보장하지는 않는 물건입니다.
