창원지방법원 2025타경942. 진주시 옥봉동 353-22의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 진정숙이고, 2012.02.16 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2012.03.06 설정된 의령정암새마을금고 채권최고액 42,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2023.12.18 김수혁의 66,349,130원 가압류가 붙었고, 2025.09.17 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 41,393,000원으로 감정가 120,678,720원 대비 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 건물은 1979.8.17 사용승인된 시멘트블럭조 단층 주택이고, 토지와 제시외 건물, 일부 복층(다락), 공부상 창고이지만 현황은 화장실인 부분까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 옥봉동 353-22 · 경상남도 진주시 향교로85번길 6 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2) 주택 · 기호(2-1) 현황 화장실 |
| 소유자 | 진정숙 (2012.02.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 120,678,720원 / 41,393,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 52,508,782원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 128㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 429,700원/㎡ |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 일부 복층(다락) 건물가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2012.03.06 의령정암새마을금고 근저당권입니다. 공동담보에는 진주시 옥봉동 353-22 토지가 기재돼 있습니다. 2023.12.18 김수혁의 가압류와 2025.09.17 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 120,678,720원, 현재 최저매각가는 41,393,000원이며 3회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 28,975,100원, 5회 유찰 시 20,282,570원으로 내려갑니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 감정가 대비 하락폭만으로 시장가보다 싸다고 말할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,145,074원 |
| 2. 근저당권 · 의령정암새마을금고 | 42,000,000원 | 40,247,926원 |
| 3. 가압류 · 김수혁 | 66,349,130원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김수혁 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 1,145,074원을 제외한 40,247,926원이 의령정암새마을금고에 배당되고, 가압류에는 배당되지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 68,101,204원이나, 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 현황 화장실입니다. 목록2 건물 일부 복층(다락) 부분은 건물가격에 포함됐습니다.
- 건물. 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1979.8.17. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 난방설비와 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 입지. 진주시립비봉어린이도서관 북동측 인근이며, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 128㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·정방형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 429,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 자료에는 시장 실거래 비교값이 없어 41,393,000원이 시장가 대비 어느 수준인지는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되고 일부 복층(다락)도 건물가격에 포함됩니다.
- 공부·현황 대조. 목록2의 일부는 공부상 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 창고 1.98㎡이나 현황 용도는 화장실입니다.
- 규제 확인. 자연경관지구·역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상 제한 내용을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 68,101,204원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 현황 확인이 먼저”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 의령정암새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 김수혁의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34% 수준까지 내려왔어도 비교 실거래가 없기 때문에 싸다고 단정할 수 없습니다.
게다가 임대관계가 미상이고, 1979.8.17 사용승인된 주택과 토지, 제시외 건물, 복층(다락), 공부와 현황 용도가 다른 1.98㎡ 부분이 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 인수위험보다 현황·가격 검증의 비중이 큰 물건입니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과, 실제로 적정한 낙찰가인지 여부를 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
