인천지방법원 2025타경508186. 간석동 복성빌라 4층 403호, 전용 35.77㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 박정숙은 2020.11.30. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다. 같은 날 부안수산업협동조합이 채권최고액 38,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 인천신용보증재단 가압류 15,416,642원, 임의경매개시결정, 삼성카드 가압류 21,820,166원이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
과거에는 여러 근저당·가압류·압류와 경매 기록이 있었지만 등기부상 이미 말소된 권리들입니다. 현재 권리분석의 중심은 2020.11.30. 근저당 이후입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 예상배당표에도 임차인 배당이나 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가상의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 현장 점유상태와 전입 여부를 원문 서류로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-180 복성빌라 4층 403호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로 73-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.77㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박정숙 (2020.11.30. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 23,667,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 27,706,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.30. 을구 11번 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.12.19. 인천신용보증재단 가압류 15,416,642원, 2025.03.12. 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.07.09. 삼성카드 가압류 21,820,166원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래지표보다 낮다
복성빌라6차는 총 15세대, 사용승인일 1996.07.20.인 다세대주택입니다. 전용 35.77㎡ 실거래 표본은 4건이며, 데이터상 최근 12개월 평균은 53,250,000원, 최신 거래는 2024.04. 50,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 48,625,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 35.77㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2024.01 | 35.77㎡ | 3 | 56,500,000원 |
| 2022.04 | 35.77㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2021.09 | 35.77㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.77㎡ | 2건 | 53,250,000원 |
현재 최저가 23,667,000원은 제공된 최근 12개월 평균 53,250,000원의 44.4%이고, 전체 실거래 평균 48,625,000원과 비교해도 48.7% 수준입니다. 또 최근 12개월 평균은 이전 표본보다 21.0% 높은 것으로 집계돼, 제공된 거래 표본 자체는 하락 추세로 나타나지 않습니다. 다만 최신 개별 실거래가 2024.04. 거래라는 점과, 15세대 규모 다세대라는 특성 때문에 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 시장으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 826,006원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 38,400,000원 | 22,840,994원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 15,416,642원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,820,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 75,636,808원 중 예상 배당은 22,840,994원이며 미배당액은 52,795,814원입니다. 그러나 이 미배당 채권들은 배당 부족분일 뿐, 제공된 배당모형상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 52,795,814원 |
| 4회 유찰 시 | 16,566,899원 | 15,868,695원 | 59,768,113원 |
| 5회 유찰 시 | 11,596,829원 | 10,988,086원 | 64,648,722원 |
회차가 더 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 즉 이 사건은 배당 부족 그 자체보다 실제 점유상태, 명도 가능성, 건물 상태와 향후 환금성을 가격과 함께 판단하는 편이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 403호입니다.
- 입지. 간석3동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 1996.07.20.이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 마감입니다. 위생·상하수도·난방설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지대 2필지 일단의 토지에 위치하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 69.0㎡, 공시지가는 1,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이고 실거래 표본도 4건에 그칩니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 20.0%로 거래 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 이번 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 통상 조건과 혼동하지 않도록 입찰표·보증 준비 단계에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실질취득 23,667,000원은 최근12개월 평균 53,250,000원의 44.4%입니다. 다만 실거래 표본이 적고 최신 개별 거래가 2024.04.이므로 개별 호수의 상태 차이를 함께 반영해야 합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 경매 낙찰률 20.0%, 평균 유찰 3.0회입니다. 향후 매도기간과 매수층을 넉넉하게 보는 편이 안전합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 52,795,814원이지만 예상모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 차이는 크지만, 유동성까지 싸지는 않다”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.11.30. 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 예상배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 23,667,000원은 최근12개월 평균 53,250,000원의 44.4%로 가격 차이가 큽니다.
반면 이미 3회 유찰됐고 복성빌라6차 경매 통계의 낙찰률도 20.0%입니다. 총 15세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본이 많지 않다는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 단순히 “얼마나 싸게 내려왔나”가 아니라 실제 점유관계와 건물상태를 확인한 뒤, 낮은 유동성을 감당할 수 있는 가격인지를 따지는 데 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 환금성 검토는 별개의 문제입니다.
