창원지방법원 2025타경30433. 진주시 상대동 33-54의 토지 2,803.0㎡와 공장·사무실·판매점·창고 등의 건물을 일괄매각하는 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사부건이며, 2023년 4월 14일 진주동부농업협동조합이 설정한 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 산은캐피탈·신용보증기금의 가압류, 국세 압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 후순위 권리만 보면 구조가 단순해 보이지만, 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 전병길·박형규·도상중·박성창은 모두 말소기준일보다 먼저 전입한 실제 임차인으로 조사됐습니다. 우선변제권 없이 보증금 전액이 배당되지 않는 구조이므로 매수인이 합계 65,000,000원을 승계하는 것으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 33-54 · 경상남도 진주시 남강로 1351 |
| 용도 / 매각범위 | 공장·사무실·판매점·창고 및 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 2,803.0㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로 한면 |
| 건물 이용상태 | 공장 및 사무실, 화장실, 판매점 및 창고 |
| 소유자 | 주식회사부건 (2021.07.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,686,789,320원 / 1,607,569,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부농업협동조합 / 2,918,163,285원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 승계
말소기준은 2023년 4월 14일 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 4명의 전입일은 2012년부터 2020년 사이로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 등기가 지워진다는 사실과 별개로, 임차보증금 승계 위험은 그대로 남습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전병길 홍익정밀 | 2012.07.23 | 15,000,000원 715,000원 | 2025.03.31 | 대항력 有 우선변제 無 승계 15,000,000원 |
| 박형규 대건정밀 창고 | 2013.03.15 | 15,000,000원 550,000원 | 미확인 | 대항력 有 우선변제 無 승계 15,000,000원 |
| 도상중 현진테크 | 2017.07.03 | 15,000,000원 715,000원 | 2025.04.10 | 대항력 有 우선변제 無 승계 15,000,000원 |
| 박성창 현대서부경남센터 | 2020.03.31 | 20,000,000원 1,100,000원 | 미확인 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
배당요구를 한 임차인도 우선변제권 없이 보증금 배당액이 0원으로 산정되어 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 65,000,000원으로 동일합니다.
② 가격·회차 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 감정가 4,686,789,320원의 34.3%인 1,607,569,000원입니다. 여기에 승계 보증금 65,000,000원을 더하면 실질취득은 1,672,569,000원으로, 감정가의 약 35.7%입니다. 낙찰대금 외에도 취득 즉시 해결해야 할 임차인 보증금이 있다는 점을 입찰가 상한에 반드시 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 승계 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가의 34.3% | 1,607,569,000원 | 65,000,000원 | 1,672,569,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24.01% | 1,125,298,300원 | 65,000,000원 | 1,190,298,300원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% | 787,708,810원 | 65,000,000원 | 852,708,810원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,607,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,475,690원 |
| 인수 · 박성창 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 승계 |
| 인수 · 박형규 보증금 | 15,000,000원 | 0원 매수인 승계 |
| 인수 · 전병길 보증금 | 15,000,000원 | 0원 매수인 승계 |
| 인수 · 도상중 보증금 | 15,000,000원 | 0원 매수인 승계 |
| 2. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 1,589,093,310원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 147,468,778원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,587,468,778원 중 1,589,093,310원이 배당되고, 미배당액은 1,998,375,468원입니다. 임차보증금 65,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 승계합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 진주지사 동측 인근의 공장지대에 위치하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,803.0㎡, 일반공업지역의 공업용 토지입니다. 평지·세로장방 형태이며 폭 20m~25m 중로에 한 면이 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 2층 공장 및 사무실과 일반철골구조 2층 공장·사무실, 단층 화장실·판매점·창고로 이용 중입니다.
- 계획·제한. 지방산업단지·재생산업지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 특화경관지구에 저촉됩니다. 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2018.12.10.~2025년으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 545,600원/㎡입니다.
- 환금성. 범용 주거상품이 아닌 공장·사무실 복합물건이며 이미 3회 유찰됐습니다. 임차인 4명의 점유와 설비 제외 범위를 고려하면 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 현장·입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계. 네 임차인의 계약서·사업자등록·점유범위·보증금 지급자료를 대조하고, 합계 65,000,000원을 낙찰대금과 별도 자금으로 반영해야 합니다.
- 명도 범위. 홍익정밀, 대건정밀 창고, 현진테크, 현대서부경남센터가 각각 사용하는 공간의 경계와 반환 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물품. 토지 위 세입자 설치 자재보관대는 이동이 용이해 매각에서 제외되고, 건물 내 기계기구 등도 세입자 소유로 조사돼 매각에서 제외됩니다.
- 지하층 확인. 목록 2의 지하 1층은 폐쇄돼 출입이 불가능한 상태입니다. 누수·균열·설비·잔존물 상태가 확인되지 않은 부분으로 남습니다.
- 지붕 현황. 목록 2는 공부상 슬라브 및 스레이트 지붕이나 현황은 슬라브 및 강판지붕입니다. 부속건물도 공부상 구조와 현황 구조·지붕이 일부 다릅니다.
- 용도·인허가. 일반공업지역·지방산업단지·재생산업지구의 입주·업종 제한과 향후 사용할 업종의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 공장용지와 유사 건물의 최근 거래·임대수익·철거 및 보수비를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “4명 승계”가 먼저다
이 물건은 감정가 4,686,789,320원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,607,569,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심 숫자는 할인율만이 아닙니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 65,000,000원을 더한 실질취득은 1,672,569,000원이고, 낙찰 후에도 네 사업장의 점유와 명도 문제를 각각 풀어야 합니다.
여기에 세입자 소유 기계기구와 자재보관대가 매각에서 제외되고, 지하 1층은 폐쇄돼 있으며, 일부 건물의 지붕·구조 현황도 공부와 다릅니다. 동일 용도의 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 저감률만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 취득은 깨끗하지 않습니다. 임차보증금, 점유 해소, 제외 설비, 건물 상태와 실제 시세를 모두 검증한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
