창원지방법원 2025타경30464. 사천시 서금동 61 토지와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 구조로, 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 양두철·이영이로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 감정가는 269,611,120원이지만 3회 유찰돼 현재 최저가는 92,477,000원까지 내려왔습니다.
겉으로는 감정가의 약 3분의 1 가격이라는 강한 할인율이 먼저 보입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설과 주택이 결합된 건물은 주거용 아파트보다 수요층과 대출조건이 제한될 수 있고, 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30464 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서금동 61 · 경상남도 사천시 팔포2길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2·3층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1998.05.06 · 3층 증축 1999.10.11 |
| 토지 | 대 133.2㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 양두철 2분의 1 · 이영이 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 269,611,120원 / 92,477,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해신용협동조합 / 191,395,059원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외건물 감정서상 ㄱ·ㄴ 포함 · 이설 가능한 천막가추 제외 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 원본 선후관계 확인이 먼저
등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 부분은 2013.02.06 설정된 근저당권입니다. 사천교원신용협동조합 명의로 채권최고액 198,000,000원이 설정됐고, 2014.12.26 남해신용협동조합으로 이전된 뒤 2016.01.07 채권최고액이 253,500,000원으로 변경됐습니다. 이 등기는 현존하는 것으로 표시됩니다.
한편 별도 권리계산에서는 2024.09.24 이영이 지분에 설정된 삼성카드 가압류 4,869,995원을 말소기준권리로 제시하고 있습니다. 이 가압류 이후 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산됐습니다.
② 점유·임대 및 매각조건
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 사용되는 구조이므로 각 층의 실제 점유자, 사업자등록·전입세대·확정일자·보증금·차임을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 지상 건물이 함께 매각됩니다.
- 제시외건물. 감정서상 ㄱ·ㄴ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상 소재 이설 가능한 천막가추는 매각에서 제외됩니다.
- 파산선고. 양두철 지분과 이영이 지분에 관해 2024.11.25 파산선고 결정이 있었고, 등기는 2024.11.26 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,064,586원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 4,869,995원 | 4,869,995원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 26,409,092원 | 26,409,092원 |
| 신청채권자 · 남해신용협동조합 | 191,395,059원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,133,327원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 집행비용과 가압류 채권 31,279,087원을 반영하고, 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 92,477,000원 | 59,133,327원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 64,733,899원 | 31,889,602원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,313,729원 | 12,818,995원 | 0원 |
현재 시나리오상 실질취득액은 최저가 92,477,000원과 같습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 임대관계와 권리 소멸 범위도 추가 확인이 필요하므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 물건의 용도, 권리, 점유 또는 가격에 보수적으로 반응했을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 사천시 서금동 노산공원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상가와 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 1층 근린생활시설, 2·3층 주택으로 이용되는 상가주택형 혼합용도 건물입니다.
- 토지. 면적 133.2㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 698,300원/㎡입니다.
- 설비. 난방설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 전용 물건이 아니라 상가와 주택이 결합된 형태이므로 실수요자·투자자 범위와 금융조건을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2013년 근저당권과 2024년 가압류 중 실제 말소기준권리가 무엇인지 확인하세요.
- 배당표 재검증. 남해신용협동조합 배당 0원과 소유자 잔여액이 함께 계산된 이유를 채권계산서와 배당순위로 확인하세요.
- 점유 조사. 1층 상가와 2·3층 주택의 실제 점유자, 전입, 사업자등록, 보증금, 차임을 각각 확인하세요.
- 제시외건물. 매각 포함되는 감정서상 ㄱ·ㄴ의 구조·면적·이용상태를 감정서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 천막가추. 매각에서 제외되는 이설 가능한 천막가추의 소유·철거·인도 문제를 확인하세요.
- 파산절차. 양두철·이영이의 파산선고와 경매절차 및 점유·인도 협의에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 인근 상가주택·토지 거래와 임대수익을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 세금·체납. 당해세, 공과금, 전기·수도요금 및 건물 유지보수 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리와 점유의 정합성이 먼저”
최저가 92,477,000원은 감정가 269,611,120원의 34.3%이고, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인 구간입니다. 그러나 이 물건은 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 결합된 혼합용도 건물이며, 임대관계가 미상이고 이미 3회 유찰됐습니다.
더 중요한 문제는 권리와 배당의 정합성입니다. 2013년 설정돼 남해신용협동조합으로 이전·변경된 근저당권이 현존하는 것으로 표시되는 반면, 별도 계산에서는 2024년 삼성카드 가압류가 말소기준으로 제시됩니다. 또한 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 59,133,327원이 함께 계산돼 있습니다. 따라서 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 구간입니다. 등기·명세서·배당요구 서류와 실제 점유관계를 대조해 인수 0원이 확정될 때 비로소 입찰가를 판단할 수 있습니다.
