창원지방법원 2025타경30599. 진주시 상평동 상평공단 내 토지 1,746.6㎡와 공장·창고·관리사로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 김문대이며, 말소기준은 2013.12.30 설정된 주식회사경남은행 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다. 이후 경남은행 근저당 여러 건과 주식회사고려제지 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 근저당이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김남섭이 2007.06.28 전입한 것으로 나타나는데, 이는 말소기준권리보다 약 6년 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보고 보증금 전액 또는 일부의 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 153-11 · 대신로196번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 · 관리사 · 토지 1,746.6㎡ |
| 소유자 | 김문대 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,418,398,800원 / 1,185,015,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,228,224,361원 |
| 말소기준 | 2013.12.30 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
1999년 한국산업은행 근저당권은 2010.10.07 이미 말소됐고, 2022년 국세 압류도 2022.12.08 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2013.12.30 경남은행 근저당입니다. 2016년 이후의 경남은행 근저당과 2023년 주식회사고려제지 근저당, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남섭 | 2007.06.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
김남섭은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로는 충분하지 않고, 실제 점유의 계속 여부, 보증금, 임대차계약 내용, 확정일자, 배당요구 여부를 함께 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자보다 ‘실질취득가’를 봐야 한다
감정가 2,418,398,800원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,185,015,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정가격은 829,510,500원, 그 다음은 580,657,350원으로 낮아집니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 바로 검증할 수 있는 구조가 아닙니다. 게다가 선순위 점유자의 보증금이 미상이라, 실제 낙찰자의 경제적 부담은 낙찰가 + 인수되는 보증금이 됩니다. 따라서 현재 최저가 1,185,015,000원만 보고 “감정가 절반이니 싸다”고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,185,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,250,150원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 (을구 3번) | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 (을구 4번) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 (을구 5번) | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사경남은행 (을구 6번) | 149,400,000원 | 149,400,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사경남은행 (을구 7번) | 213,400,000원 | 174,164,850원 |
| 6. 근저당 · 주식회사경남은행 (을구 8번) | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사고려제지 (을구 11번) | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,320,000,000원 중 예상배당은 1,170,764,850원, 미배당은 1,149,235,150원입니다. 이 배당표는 김남섭의 보증금·확정일자 등이 확정되지 않은 상태의 계산이므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 매각대상·현황 주의사항
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외건물 중 감정서상 ㄱ~ㄹ도 매각에 포함됩니다.
- 소재불명 건물. 목록2 중 감정서상 2-1, 2-2, 2-6 건물은 멸실 등에 의한 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 경계·연결 사용. 제시외건물 감정서상 ㄹ은 인접 필지 153-21번지 공장건물과 연결되어 사용되고 있어 개략적인 지적경계를 기준으로 면적을 산정해 평가에 포함됐습니다.
- 기계기구 제외. 공장건물 내 이동이 용이한 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2의 감정서상 2, 2-3, 2-4는 공부상 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2와 2-4는 공장, 기호 2-3은 창고, 기호 2-5는 관리사로 이용 중입니다.
- 입지. 진주시 상평동 ‘상평공단’ 내에 위치하고 주변은 각종 공장과 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류소가 있어 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.
- 토지. 대 1,746.6㎡, 공업용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 585,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·재생사업지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 공장·창고 건물은 1978.04.01 사용승인된 단층 건물이고, 위생설비와 소화전설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 계약서 확인. 김남섭의 보증금·확정일자·점유 지속 여부·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 현장 경계 확인. 153-21번지 건물과 연결 사용 중인 제시외건물 부분은 실제 경계와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실·소재불명 재확인. 평가에서 제외된 건물 2-1, 2-2, 2-6의 현황을 직접 확인하세요.
- 매각 제외 동산 구분. 이동이 용이한 제시외 기계기구는 매각 제외이므로 공장 운영 목적이라면 별도 확보 필요성을 점검해야 합니다.
- 산업용 부동산 환금성. 일반공업지역 공장·창고는 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 선순위 점유
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 2013.12.30 이후 권리가 매각으로 소멸해 정리가 비교적 명확합니다. 그러나 김남섭의 2007.06.28 전입은 그보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 현재 상태에서 인수액을 0원으로 놓고 낙찰가만 비교하는 것은 위험합니다.
감정가 2,418,398,800원에서 최저가 1,185,015,000원까지 내려와 숫자상 49%가 됐지만, 공장·창고·관리사와 토지를 일괄 취득하는 산업용 부동산이고, 일부 건물은 소재불명이며, 인접 필지 건물과 연결 사용되는 제시외 부분도 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “선순위 점유자의 실제 인수액과 현장 이용관계를 얼마나 정확히 확정하느냐”입니다.
