창원지방법원 2025타경30599. 진주시 상평동 상평공단 안의 공장·창고·관리사 및 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 1,746.6㎡의 공업용 대지이고, 감정평가상 건물은 공장·창고·관리사로 이용 중입니다. 감정가는 2,418,398,800원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,185,015,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 미확정 보증금입니다.
등기부상 현재의 말소기준권리는 2013.12.30 설정된 경남은행 근저당권 480,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 경남은행 근저당들과 고려제지 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김남섭은 2007.06.28 전입한 것으로 조사되어 말소기준보다 6년 이상 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정하거나 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30599 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 153-11 · 경상남도 진주시 대신로196번길 8 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고·관리사 이용 |
| 토지 | 1,746.6㎡ · 대 · 공업용 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김문대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,418,398,800원 / 1,185,015,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,228,224,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 임차인 분석 — 2007년 전입, 보증금이 핵심 공백
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남섭 | 2007.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
전입일은 말소기준권리인 2013.12.30보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 없어 실제 임대차 내용과 대항요건의 계속 유지 여부, 배당요구 여부, 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 판단할 수 없습니다. 따라서 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,185,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,250,150원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경남은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 경남은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 경남은행 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 경남은행 | 149,400,000원 | 149,400,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 경남은행 | 213,400,000원 | 174,164,850원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 경남은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 근저당 · 고려제지 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 총액 2,320,000,000원 중 1,170,764,850원이 배당되고, 1,149,235,150원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김남섭의 보증금도 미상이라 임차인 관련 배당·인수 효과는 이 표에 반영할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차인 변수는 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,185,015,000원 | 1,170,764,850원 | 1,149,235,150원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 829,510,500원 | 818,815,395원 | 1,501,184,605원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 580,657,350원 | 572,450,776원 | 1,747,549,224원 |
가격만 보면 감정가 대비 비율은 49%에서 34%, 24%로 낮아집니다. 그러나 김남섭의 보증금이 확인되지 않는 한 각 회차의 숫자를 그대로 “실질취득가”로 볼 수 없습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 실제 부담이 감소한다는 보장이 없습니다.
⑤ 공장·토지 특수사항
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외건물 중 감정서상 ㄱ~ㄹ이 함께 매각됩니다.
- 소재불명 건물. 감정서상 2-1, 2-2, 2-6 건물은 멸실 등에 의한 소재불명으로 평가에서 제외되어 있습니다.
- 인접 필지와 연결. 제시외건물 ㄹ은 인접한 153-21번지의 공장건물과 연결해 사용되고 있어, 개략적인 목측 지적경계를 기준으로 면적을 산정해 평가에 포함했습니다.
- 기계기구 제외. 공장건물 안에 있는 이동이 용이한 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 지붕 현황 차이. 감정서상 2, 2-3, 2-4는 공부상 스레트지붕이지만 현황은 판넬지붕입니다.
- 건축물 이용. 2·2-4는 공장, 2-3은 창고, 2-5는 관리사로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상평동 ‘상평공단’ 내에 위치하고, 주변은 각종 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류소가 있어 일반 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.
- 토지. 1,746.6㎡, 공시지가 585,800원/㎡, 일반공업지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 산업 관련 지정. 지방산업단지·재생사업지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역 표기. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역이 2018.12.10.~2025.로 기재되어 있습니다.
- 건물 연식. 공장·창고 주요 건물의 사용승인일은 1978.04.01입니다. 공장용 부동산 특성상 주거용보다 현장 상태와 용도 적합성 확인 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김남섭 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부와 현재까지의 점유·주민등록 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비 재산정. 임차보증금 중 매수인이 승계할 금액이 확인된 뒤에야 최저가와 합산한 실질취득비를 계산할 수 있습니다.
- 제시외·경계 확인. 인접 153-21번지 건물과 연결된 제시외건물 ㄹ의 실제 경계와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 평가에서 제외된 2-1·2-2·2-6의 멸실 여부와 공부 정리 상태를 대조해야 합니다.
- 기계기구 구분. 이동성이 용이한 제시외 기계기구는 매각 제외이므로 공장 인수 후 사용 가능 설비와 소유권 범위를 분리해 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2013년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 등기권리만이 아닙니다. 김남섭의 전입일은 2007.06.28로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 현재 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 2,418,398,800원에서 최저가 1,185,015,000원으로 내려온 49.0%라는 숫자는 입찰 판단의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 이 임차인이 실제 대항력을 갖고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있고, 실질취득비는 최저가보다 높아집니다. 여기에 1978년 사용승인 공장건물, 일부 소재불명 건물, 인접 필지와 연결된 제시외건물, 매각에서 제외되는 이동식 기계기구까지 확인할 사항이 많습니다. 등기권리는 정리되지만, 임차인과 현황 리스크가 아직 닫히지 않은 사건으로 보는 것이 안전합니다.
