창원지방법원 2025타경30619. 진주시 대안동 14-6, 진주중앙시장 서측 인근에 위치한 토지와 5층 근린생활시설 건물입니다. 토지는 295.2㎡, 일반상업지역·상업용이며, 건물은 지하 1층과 지상 5층으로 이용됩니다. 감정가는 3,301,246,520원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,132,328,000원입니다. 권리 기준점은 1996.08.07 설정된 대안동새마을금고의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후 존속하는 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건은 아파트처럼 권리만 깨끗하면 끝나는 물건이 아닙니다. 1층부터 3층은 오 마이 플리츠·미스터 돈까스 등 근린생활시설로 이용되고, 지하 1층과 4층은 공실, 5층은 창고 등으로 이용 중입니다. 여기에 5층 공부상 증축부분 24.79㎡가 현황 소재불명이고, 일부 내부조사가 불가했습니다. 따라서 권리보다 물리적 현황·임대차·수익성의 직접 확인 비중이 큰 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준

말소기준권리는 1996.08.07 대안동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 91,000,000원의 근저당권도 존속하며 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2013년 시민새마을금고 65,000,000원, 2021년 시민새마을금고 360,000,000원 근저당권도 후순위입니다. 2025년 경매개시결정과 국·진주시 압류 역시 말소기준권리 뒤에 놓여 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음

네 임차인의 전입일은 모두 1996.08.07 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다. 현재 자료상 실제 임차인은 4명입니다. 따라서 낙찰자가 임대차보증금을 인수하는 구조는 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,132,328,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 636,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 482,604,720원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원

5회 유찰 시에는 채권 전액을 배당하지 못해 89,107,687원의 미배당이 발생하지만, 이 사건 자료상 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 건물·현황 리스크

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외건물도 매각에 포함됩니다.
• 지붕 현황 차이. 공부상 지붕은 슬래브 지붕이나 현황은 슬래브 및 판넬지붕입니다.
• 5층 증축부분. 공부상 5층 증축부분 조립식판넬조 창고 24.79㎡는 현황 소재불명입니다.
• 5층 포함 평가. 5층에 소재하는 계단실 및 화장실 등 철근콘크리트조 부분은 포함 평가됐습니다.
• 내부조사 제한. 일부 내부조사가 불가해 건축물현황도, 인근 주민 탐문, 외부관찰을 종합해 통상적인 상태를 상정했습니다.
• 공실. 지하1층과 4층은 근린생활시설 용도이나 공실상태입니다.
• 영업 중 층. 1층~3층은 오 마이 플리츠, 미스터 돈까스 등 근린생활시설로 이용 중입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주중앙시장 서측 인근이며, 각종 근린생활시설·위락시설·업무시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로3류 접합입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
• 토지. 면적 295.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 5,655,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린생활시설과 토지가 결합된 상업용 부동산이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 시장환금성은 현장 임대수익과 주변 상가 거래 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차계약 원본 확인. 권영주·홍혁·권수야·채근우의 실제 계약서와 보증금 지급관계, 현재 점유상태를 확인하세요.
• 홍혁 관계 확인. 공유자와 임차인 이름이 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 직접 확인이 필요합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건의 체납세액과 당해세 여부를 확인하세요.
• 공실·임대수익 확인. 지하1층·4층 공실과 1층~3층 영업 점포의 실제 임대료·계약기간·체납 여부를 확인하세요.
• 5층 현황 확인. 공부상 24.79㎡ 증축부분 소재불명과 계단실·화장실 포함평가 범위를 현장에서 대조하세요.
• 건축물 현황 확인. 공부상 지붕과 실제 지붕이 다르고 일부 내부조사가 불가했으므로 건축물대장과 현장 상태를 재확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 중앙시장 인근 상업용 토지·건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 검증하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 ‘현장과 가격’

이 사건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 1996.08.07 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 현재 매각가 1,132,328,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 인수 자체가 주된 위험은 아닙니다.

대신 투자판단을 어렵게 하는 요소는 다른 곳에 있습니다. 3회 유찰, 국세·지방세 압류 7건, 공실층 존재, 일부 내부조사 불가, 5층 증축부분 소재불명, 공부와 다른 지붕 현황, 관계인 가능성이 있는 홍혁 임차관계가 모두 남아 있습니다. 게다가 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 34%라는 할인율만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 그러나 현장·임대수익·세금·건물현황 확인이 선행돼야 하는 상업용 부동산입니다.