창원지방법원 2025타경30619. 경상남도 진주시 대안동 14-6, 진주중앙시장 서측 인근에 있는 지하 1층·지상 5층 규모의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 295.2㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 및 조립식판넬조로 구성되어 있습니다.

이 사건은 일반적인 주거용 아파트 경매와 성격이 다릅니다. 지하층과 4층은 공실로 조사됐고, 1층부터 3층은 점포로 이용되며 5층은 창고 등으로 사용됩니다. 소유자는 상속으로 등기된 공유자 6명이고, 등기에는 장기간에 걸친 근저당과 권리이전·말소 내역이 누적되어 있습니다.

가격만 보면 낙찰 기회처럼 보일 수 있습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 감정가와 얼마나 차이 나는가가 아니라, 지금 실제로 거래되는 가격과 비교해 얼마를 지불하는가입니다. 이 물건은 현재 시장가격을 검증할 실거래 비교치가 없어, 큰 감정가 할인율을 투자수익이나 시세차익으로 연결해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당이 기준이다

이 사건의 말소기준권리는 1996.08.07 접수된 대안동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 다른 근저당권, 2013년 및 2021년 설정 근저당권 등도 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다. 2025년의 임의경매개시결정과 후순위 지분 압류등기 역시 원칙적으로 매각에 따라 말소됩니다.

등기에는 1996년 근저당 2건의 채권최고액 120,000,000원·91,000,000원, 2013년 근저당 65,000,000원, 2021년 근저당 360,000,000원 등이 확인됩니다. 이들의 채권최고액 합계는 636,000,000원이지만, 이는 실제 미상환채무액이나 확정배당액과 반드시 같지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 4명 모두 후순위 전입

이 사건에는 실제 임차인 4명이 조사되어 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계신고를 실제 임차인으로 중복 집계한 사례는 없습니다. 조사된 전입일은 모두 1996년 말소기준권리보다 늦으며, 제공된 대항력 판정도 4명 모두 대항력 없음입니다.

조사된 보증금 합계는 60,000,000원입니다. 권수야의 월차임은 800,000원, 채근우의 월차임은 1,320,000원으로 조사되었습니다. 다만 이 월차임만으로 건물 전체의 정상 임대수익을 판단할 수는 없습니다.

홍혁은 2025.05.07, 채근우는 2025.03.18 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제권 성립 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 대항력과 별개로 소액임차인 최우선변제 가능성은 관련 요건과 실제 사용관계를 확인해야 하며, 이 예상배당에는 반영되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 24%는 시세 할인율이 아니다

최초 감정가는 3,301,246,520원, 현재 최저매각가는 792,630,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 24.01%로, 4회 유찰 후 가격이 크게 낮아진 것은 분명합니다.

하지만 이 수치는 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 비교 거래가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 상업용 부동산 시장에서 저렴한 수준인지 평가할 근거가 부족합니다.

향후 회차 가격은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득액은 해당 매각가격에 예상 권리인수 0원을 적용한 금액으로, 취득세·명도·수선·관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 792,630,000원 낙찰 가정)

현재 회차의 단순 예상배당에 따르면 집행비용 10,326,300원을 먼저 공제하고 근저당권 채권최고액 합계 636,000,000원을 배당한 뒤, 146,303,700원이 소유자에게 남습니다. 다만 이는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 채권최고액 기준 계산입니다. 실제 배당은 조세채권 우선순위, 확정된 채권액, 권리이전 및 근질권 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

회차가 내려갈수록 배당할 재원이 감소하므로 근저당권 채권의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 사건의 제공된 권리구조에서는 후순위 채권 미배당액이 매수인의 개인적인 채무인수액으로 전환되는 것으로 산정되지 않습니다.

여기서 구별할 것은 채권자 손실과 매수인 부담입니다. 채권자가 매각대금에서 전액을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 담보권이라면 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다. 반면 점유·명도, 조세 우선배당, 부동산의 물리적 하자와 취득 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·상업용 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주중앙시장 서측 인근으로 근린생활시설·위락시설·업무시설이 혼재한 상업지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 토지. 면적 295.2㎡, 일반상업지역, 평지, 가로장방형이며 소로각지입니다. 공시지가는 ㎡당 5,655,000원으로 기재되어 있습니다.
• 용도·공실. 지하 1층과 4층은 공실이며, 1층부터 3층은 근린생활시설로 이용됩니다. 5층은 창고 등으로 이용 중입니다. 공실 해소 가능성과 실제 임대수요 확인이 수익성 판단의 핵심입니다.
• 규제. 일반상업지역 외에 시가지경관지구(중심), 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역이 표시되어 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합니다.
• 환금성. 다층 근린생활시설은 주거용 표준 아파트와 달리 임대수익, 공실률, 건물 상태, 영업상권에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 4회 유찰 이력이 있는 만큼 향후 재매각·임대수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 대안동 인근 상업용 토지·근린생활시설의 최근 거래와 임대수익을 비교해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 7건의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 교부청구 내역을 대조해 배당순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 점유·명도. 권영주·홍혁·권수야·채근우의 실제 점유구역, 영업상태, 임대차 원본, 보증금 지급자료 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 홍혁 임대차 실체. 공유자와 임차인으로 표시된 홍혁의 동일인 여부, 임대차계약 성립과 실제 보증금 지급, 배당요구 근거를 점검해야 합니다.
• 우선변제. 확정일자, 상가건물 임대차 관련 사업자등록·점유, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권, 신청채권자의 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
• 건물 현황. 5층 24.79㎡ 증축부분 소재 여부, 지붕 구조 차이, 제시외건물 범위, 내부 수선 필요성을 직접 확인해야 합니다.
• 공실·임대수익. 지하층과 4층의 공실 이유, 신규 임대 가능 조건, 운영비와 유지보수 부담을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 문제와 각종 공과금·시설 유지비용을 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외건물 포함 여부, 매각물건명세서의 유의사항 및 최신 등기 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 사건은 권리만 놓고 보면 매수인에게 보증금이나 후순위 근저당채무가 그대로 승계되는 구조로 판단되지는 않습니다. 실제 임차인 4명의 전입은 모두 말소기준권리보다 늦고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리인수 0원은 투자위험 0원을 뜻하지 않습니다. 국세·지방세 압류 7건, 점포 점유자 4명, 공유자와 겹치는 임차인, 지하층과 4층 공실, 확인되지 않은 건물 일부와 내부 상태, 그리고 4회 유찰이라는 이력이 동시에 존재합니다.

특히 실제 시세 검증 없이 감정가 3,301,246,520원과 최저가 792,630,000원만 비교하는 것은 위험합니다. 상업용 건물의 가치는 현실적인 임대수익과 매각 가능 가격으로 검증해야 합니다. 최저가가 현재의 적정가치보다 낮다는 증거가 확보되기 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 등기상 권리인수 위험은 상대적으로 제한적이지만 실제 점유·세금·건물상태·시장가격의 불확실성이 큽니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것 자체보다, 실제 수익성·현장 상태·확정 배당관계를 확인하고 그 결과에 맞는 입찰가를 산정하는 데 있습니다.