창원지방법원 2025타경30643. 진주시 상대동 741-2 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 창고·사무실, 2층 단독주택이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층입니다. 소유자는 주식회사진주체인입니다. 권리의 기준점은 2019.10.24 설정된 중소기업은행 근저당 809,382,000원이며, 이후 신용보증기금과 서울보증보험 주식회사의 가압류 및 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 확인되는 정지빈의 전입일은 2025.01.22로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 권리상 인수액 0원이라는 점과 채권자가 전액 배당받는다는 의미는 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30643 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 741-2 · 경상남도 진주시 모덕로 13-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 창고·사무실 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 511.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 2010.11.11 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사진주체인 |
| 감정가 / 최저가 | 730,566,500원 / 357,978,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 673,753,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2010.11.25 설정됐던 신한은행 근저당 2건은 2019.10.24 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당 809,382,000원입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 850,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 119,927,544원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정지빈 | 2025.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정지빈의 전입일 2025.01.22는 말소기준일 2019.10.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위 자체는 확정할 수 없지만, 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 730,566,500원, 현재 최저매각가는 357,978,000원으로 2회 유찰된 현재 회차가 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 250,584,599원, 4회 유찰 시 175,409,219원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,811,692원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 809,382,000원 | 352,166,308원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 119,927,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,779,309,544원, 채권자 예상배당은 352,166,308원이며 미배당액은 1,427,143,236원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위 — 포함·제외 물건을 구분해야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 기호 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 태양광 설비 포함. 감정서상 기호 ㄴ 상부에 설치된 태양광 설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 컨테이너하우스 제외. 토지 북측의 이동이 용이한 컨테이너하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시립연암도서관에서 남서측 직선거리 약 100미터 지점. 후면은 단독주택, 로변은 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 남측으로 로폭 약 6미터 내외 도로에 접하고, 관내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 비교적 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 창고·사무실 등, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 1층에는 위생·급배수설비, 2층 주택에는 급배수·난방·위생·태양광설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 511.0㎡ 대지, 평지·부정형이며 공시지가는 477,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·가축사육제한구역에 속합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 창고·사무실·주택이 결합된 이용형태와 토지 511.0㎡의 실제 거래가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 정지빈 점유관계. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조하고 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물과 태양광 설비는 포함, 북측 컨테이너하우스 1동은 제외됩니다. 현황과 감정도면을 맞춰 확인해야 합니다.
- 용도·환금성. 1층 창고·사무실, 2층 단독주택의 복합 이용 형태이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개
권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2019.10.24 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 정지빈은 2025.01.22 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 730,566,500원에서 2회 유찰돼 최저가가 357,978,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 게다가 1층 창고·사무실과 2층 단독주택, 토지 511.0㎡가 결합된 물건이라 일반적인 주택처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격은 검증이 필요한 물건. 현재 회차의 승부처는 유찰률이 아니라 실제 시장가치와 매각범위, 점유상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
