창원지방법원 2025타경30648. 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 일대의 토지와 기타 물건이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,182,444,800원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 283,905,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 핵심은 단순합니다. 2023.06.01. 설정된 경남마산신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 및 이후 설정된 근저당들과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 권리 말소만 보고 끝낼 유형이 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록1·3에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있고, 분묘가 존재하면 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있습니다. 또 목록5~8은 공부상 임야지만 일부가 사천시로부터 주용도 단독주택 건축허가를 받은 부지로 평가됐으며, 정확한 허가사항·존속 여부·승계 여부는 관할 행정관서 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30648 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 임야 · 3,058㎡ · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 기호(10) 단독주택 이용 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 이성권 |
| 감정가 / 최저가 | 1,182,444,800원 / 283,905,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 558,075,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 준보전산지 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 말소기준은 2023.06.01. 을구 1번 경남마산신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2·3번 근저당, 2023.09.25. 이희영 근저당, 2025.10.23. 최미자 근저당 및 2025.02.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당 부족이 크더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 24%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 283,905,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 5회 유찰 시 198,733,500원, 6회 유찰 시 139,113,450원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 자연녹지지역의 임야와 단독주택 이용 건물, 단독주택 허가부지가 섞여 있고 토지는 급경사이며, 일부 허가의 존속·승계 여부도 별도 확인 대상입니다. 4회 유찰 자체도 시장이 감정가 기준으로 쉽게 소화하지 못했다는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,774,670원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경남마산신용협동조합 | 312,000,000원 | 279,130,330원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 경남마산신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 경남마산신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 이희영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 최미자 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,002,000,000원 중 예상배당은 279,130,330원, 미배당은 722,869,670원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 와룡동 와룡저수지 동측 인근이며 주변은 단독주택, 단독주택 허가부지, 농경지 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호(10)은 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 판넬지붕 단층건물입니다.
- 토지. 3,058㎡ 임야, 급경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호(5~8)은 공부상 임야이나 현황은 단독주택 건축허가를 받아 평탄하게 조성된 상태의 토지로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록1·3에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있으므로 현장조사와 관련 권리 확인이 필요합니다.
- 건축허가 확인. 목록5~8의 단독주택 건축허가에 대해 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부를 관할 행정관서에 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·준보전산지·가축사육제한구역 및 도로 관련 조건이 실제 개발·사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 급경사·접근성 점검. 토지의 급경사, 사다리형 형상, 세로한면(가) 도로조건이 실제 공사비와 활용성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰로 감정가의 24%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 관할 행정관서의 허가사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 쓸 수 있는 땅인지 확인”
이 사건은 금융권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 4회 유찰과 감정가 24%라는 숫자만 보고 접근하기에는 실물 조건의 확인사항이 많습니다. 분묘와 분묘기지권 가능성, 단독주택 건축허가의 존속·승계, 자연녹지·산지 규제, 급경사 토지의 활용성과 환금성이 실제 가치 판단의 중심입니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 ‘낙찰 후 실제로 어떻게 사용할 수 있는가’를 먼저 확인해야 합니다.
