창원지방법원 2025타경30648. 사천시 와룡동 와룡저수지 동측 인근의 토지와 단독주택 등이 포함된 일괄매각 물건입니다. 소유자는 이성권, 경매 신청채권자는 경남마산신용협동조합입니다. 근저당권은 총 5건으로 채권최고액 합계가 1,002,000,000원에 이릅니다. 최저매각가가 크게 낮아진 만큼 예상배당에서는 거액의 미배당이 발생하지만, 이 미배당이 곧바로 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.
이 사건은 일반 아파트 경매처럼 주변 실거래 평균과 최저가를 비교해 간단히 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 임야·주택·건축허가를 받은 토지가 함께 거론되고, 매각물건명세서에는 육안으로 확인되지 않는 분묘의 존재 가능성까지 기재되어 있습니다. 낮은 최저매각가보다 실제 이용 가능성, 권리 제한, 매각 대상의 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 임야 및 단독주택 관련 일괄매각 |
| 주변환경 | 와룡저수지 동측 인근 · 단독주택, 주택 허가부지, 농경지 및 임야 혼재 |
| 토지 참고사항 | 임야 · 자연녹지지역 · 준보전산지 · 가축사육제한구역 |
| 토지 면적 참고 | 3,058㎡ (개별 토지 정보이며 일괄매각 전체 면적과 구분 필요) |
| 주택 이용상태 | 기호(10) 단독주택 · 경량철골구조 판넬지붕 단층건물 |
| 소유자 | 이성권 |
| 감정가 | 1,182,444,800원 |
| 최저매각가 | 198,734,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 경남마산신용협동조합 |
| 청구금액 | 558,075,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외수목 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 분묘기지권은 별도
말소기준권리는 2023.06.01 접수된 을구 1번 경남마산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2·3번 근저당권과 이후의 을구 4·5번 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
| 등기 권리 | 권리자 | 채권최고액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 경남마산신용협동조합 | 312,000,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 을구 2번 근저당 | 경남마산신용협동조합 | 240,000,000원 | 소멸 |
| 을구 3번 근저당 | 경남마산신용협동조합 | 120,000,000원 | 소멸 |
| 을구 4번 근저당 | 이희영 | 100,000,000원 | 소멸 |
| 을구 5번 근저당 | 최미자 | 230,000,000원 | 소멸 |
| 합계 | 근저당권 5건 | 1,002,000,000원 | 매각 소멸 예정 |
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계가 모두 확인되었다고 단정할 수 없습니다. 주택과 토지의 현장 점유 및 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가는 1,182,444,800원이고 현재 최저매각가는 198,734,000원입니다. 현재 가격은 감정가의 16.81% 수준입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 것은 사실이지만, 이 수치 자체가 시장가치 대비 할인율을 뜻하는 것은 아닙니다.
일반적인 주거용 아파트와 달리 자연녹지지역의 임야, 주택 허가부지, 분묘기지권 가능성이 결합되어 있습니다. 건축허가의 실제 활용 가능성과 토지의 물리적 조건에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 198,734,000원이 주변 시세보다 낮다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차별 가정 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 198,734,000원 | 16.81% | 806,848,276원 |
| 6회 유찰 가정 | 139,113,800원 | 11.76% | 865,633,793원 |
| 7회 유찰 가정 | 97,379,660원 | 8.24% | 906,773,174원 |
③ 예상배당표 (매각가 198,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,582,276원 |
| 1. 경남마산신용협동조합 · 을구 1번 | 312,000,000원 | 195,151,724원 |
| 2. 경남마산신용협동조합 · 을구 2번 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 경남마산신용협동조합 · 을구 3번 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 이희영 · 을구 4번 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 최미자 · 을구 5번 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 총배당 | 1,002,000,000원 | 195,151,724원 |
집행비용 3,582,276원을 공제한 나머지 195,151,724원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 가정입니다. 채권최고액 기준 미배당 합계는 806,848,276원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 우선변제권 등은 배당결과에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와룡저수지 동측 인근으로, 주변은 단독주택·단독주택 허가부지·농경지 및 임야로 형성되어 있습니다. 일반 주거단지와는 다른 개별 토지 특성이 가치 판단에 중요합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다. 개별 필지별 진입로와 실제 통행 가능 여부는 확인해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 준보전산지와 가축사육제한구역이 포함됩니다. 개발·건축 및 토지 형질변경 관련 행위 제한을 검토해야 합니다.
- 지형. 토지 참고사항상 임야, 급경사, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 건축 가능 면적과 토지 활용성을 현장 확인해야 합니다.
- 건축허가. 목록 5~8 토지는 공부상 임야이나 단독주택을 주용도로 하는 건축허가를 받아 일부가 평탄하게 조성된 상태로 평가되었습니다. 허가사항의 정확한 내용과 존속·승계 여부는 관할 행정관서 확인이 필수입니다.
- 건축물. 기호(10)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로, 난방·위생·급배수 기본설비가 갖추어져 있습니다. 실제 상태와 점유현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 일부 토지에는 건축법상 도로 관련 기재가 있으며, 도로지정 면적 867㎡, 길이 103.93m, 너비 6m의 사항이 있습니다. 매각 대상별 도로 부담과 이용관계를 확인해야 합니다.
- 부속물. 제시외수목 및 관정이 일괄매각에 포함됩니다. 수목과 관정의 실제 현황·사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 환금성. 임야·건축허가부지·단독주택 등이 결합된 물건으로, 일반 아파트보다 매수자별 활용 목적과 법적 검토 결과에 따라 가격 판단이 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 이력도 신중한 환금성 검토가 필요한 사유입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 대조. 사건 소재지 와룡동 산38-2와 건물 등기 소재지 와룡동 530-8의 관계, 목록별 위치·경계·면적·건물 포함 여부를 매각목록과 지적도에서 확인하세요.
- 분묘 현황 조사. 목록 1·3에 대한 현장 조사로 분묘 소재 여부를 확인하고, 확인된 분묘에 대해서는 분묘기지권 성립 가능성을 별도 검토하세요.
- 건축허가 승계. 목록 5~8에 관한 단독주택 건축허가의 내용·존속 여부·승계 가능성을 사천시 관할 행정관서에 확인하세요.
- 개발 제한. 자연녹지지역·준보전산지·가축사육제한구역의 규제와 급경사 지형이 실제 사용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 도로·진입. 도로지정 내용과 실제 진입로 사용 가능 여부, 도로에 편입된 토지의 범위 및 이용 제한을 확인하세요.
- 주택 점유관계. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상인 만큼 기호(10) 건물의 실제 점유자, 사용권원 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 인근 유사 임야·주택허가부지 거래와 실질 이용 가능 면적을 검토하세요.
- 예상배당 확인. 근저당권 채권최고액과 실제 채권잔액을 구분하고, 당해세·우선변제 등 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 매각조건 확인. 일괄매각에 포함된 제시외수목과 관정의 상태, 토지별 이용관계 및 법원 매각조건을 원본으로 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현황조사서 및 허가 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17%가 곧 싼 가격은 아니다”
이번 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,182,444,800원 대비 최저매각가 198,734,000원입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 사실은 별도로 존재합니다.
근저당권 5건은 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 목록 1·3의 분묘기지권 성립 가능성, 목록 5~8의 건축허가 존속·승계 여부, 임야의 이용 제약과 환금성은 아직 실질적으로 확인해야 할 위험입니다.
게다가 이미 5회 유찰되었고, 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 단순히 감정가보다 크게 떨어졌다는 이유로 가격 메리트를 인정하거나 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 토지 이용의 법적 불확실성이 커 입찰 보류와 정밀 실사가 우선이라는 것입니다. 분묘기지권·건축허가·매각목록별 위치관계·실제 시세를 확인한 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
