창원지방법원 2025타경30670. 진주시 봉곡동 2-4에 있는 토지와 숙박시설 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층, 사용승인일은 2001.06.26.이며 2012년과 2022년 대수선, 2023년 일부 개보수가 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사쉬자호텔이고, 등기상 2021.10.29. 주식회사초콜릿호텔이 소유권을 취득한 뒤 2023.07.14. 상호를 주식회사쉬자호텔로 변경했습니다.
권리분석의 중심은 2023.07.26. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 5,094,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2025.03.11. 임의경매개시결정과 2025.10.14. 국민건강보험공단 압류, 2026.02.24. 진주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 임차인도 말소기준 뒤 전입해 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30670 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 2-4 · 경상남도 진주시 진주대로 1130 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 토지 | 대 · 698.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대세각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상5층 · 사용승인 2001.06.26. |
| 소유자 | 주식회사쉬자호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 5,620,543,520원 / 1,927,846,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 유찰 / 2026.09.14 |
| 청구액 | 4,325,037,841원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2001년부터 2022년까지 설정됐던 다수의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2023.07.26. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2023.02.06. 진주시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.03.02. 해제로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 볼 사안은 아닙니다. 이후 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원균 | 쉬자호텔 | 2025.02.13. | 200,000,000원 | 20,000,000원 | 2025.05.22. | 대항력 없음 승계 없음 |
이원균의 전입일은 2025.02.13.로 말소기준권리인 2023.07.26.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 200,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.05.22. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아닙니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 1,927,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,678,460원 |
| 을구 25번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 5,094,000,000원 | 1,906,167,540원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 3,187,832,460원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,927,846,000원 | 1,906,167,540원 | 3,187,832,460원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,349,492,200원 | 1,333,597,278원 | 3,760,402,722원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 944,644,539원 | 932,798,094원 | 4,161,201,906원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉곡광장 북동측 인근으로 노변을 따라 숙박시설과 각종 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 698.3㎡, 지목 대, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)이며 대로3류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,604,000원/㎡입니다.
- 건물. 숙박시설로 사용 중이며 지하1층·지상5층입니다. 2012년 및 2022년 대수선, 2023년 일부 개보수가 반영돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·난방·냉방·CCTV·TV공시청설비 등 숙박시설 관련 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 일괄매각. 제시외건물과 정원수·화단, 담장·출입문·바닥포장 등의 부합물이 평가에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리보다 운영 검토. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만 숙박시설은 객실 영업상태·매출·비용·시설 유지비가 가치에 직접 연결됩니다.
- 임차 현황 재확인. 이원균의 전입은 후순위이나 실제 점유 범위와 명도 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 압류 관련 세금이 당해세에 해당하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 대수선·개보수 상태. 2012년·2022년 대수선 및 2023년 일부 개보수 사실이 있으므로 현장 상태와 향후 시설비를 직접 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 최저가의 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 수익가치와 인근 숙박시설 거래사례를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘34%’만 보고 싸다고 할 수 없다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.26. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시와 압류는 소멸합니다. 이원균도 2025.02.13. 전입으로 후순위라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 토지 698.3㎡를 포함한 숙박시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 5,620,543,520원에서 최저가 1,927,846,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 실거래 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건은 할인율보다 숙박시설의 수익성과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
