🏷 34.3% 📉 3회 유찰 👤 실제 임차인 1명 🛡 인수 0원
창원지방법원 2025타경30670. 진주시 봉곡동 2-4, 진주대로 1130 소재의 숙박시설 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이고, 이용상태는 숙박시설입니다. 소유자는 주식회사쉬자호텔이며, 2021.10.29. 주식회사초콜릿호텔 명의로 소유권을 취득한 뒤 2023.07.14. 상호를 주식회사쉬자호텔로 변경했습니다.
현재 권리의 기준점은 2023.07.26. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 5,094,000,000원입니다. 그보다 뒤에 들어온 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 이원균 씨의 전입일도 말소기준 이후인 2025.02.13.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 최저가 1,927,846,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 1,927,846,000원으로 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30670 · 임의경매개시결정은 창원지방법원 진주지원 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 2-4 · 경상남도 진주시 진주대로 1130 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 토지면적 698.3㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상5층 · 사용승인 2001.06.26. |
| 소유자 | 주식회사쉬자호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 5,620,543,520원 / 1,927,846,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준 | 2023.07.26. 을구 25번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 5,094,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호: 주식회사대구은행) / 4,325,037,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
과거 설정됐던 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.07.26. 대구은행 근저당권입니다. 2023.02.06. 진주시의 지방세 압류는 말소기준보다 앞섰지만 2023.03.02. 해제되어 이미 말소됐습니다. 이후 2025.10.14. 국민건강보험공단 압류와 2026.02.24. 진주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 표시되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원균 · 쉬자호텔 | 2025.02.13 | 200,000,000원 / 20,000,000원 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
이원균 씨는 보증금 200,000,000원, 차임 20,000,000원으로 조사됐고 배당요구도 했습니다. 하지만 전입신고가 말소기준일인 2023.07.26.보다 뒤인 2025.02.13.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 순위는 단정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 1,927,846,000원으로 감정가 5,620,543,520원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,927,846,000원 | 1,906,167,540원 | 3,187,832,460원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,349,492,200원 | 1,333,597,278원 | 3,760,402,722원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 944,644,539원 | 932,798,094원 | 4,161,201,906원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 3,187,832,460원에서 3,760,402,722원, 4,161,201,906원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액이 아니라는 것입니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,927,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 21,678,460원 |
| 1. 을구 25번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 5,094,000,000원 | 1,906,167,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 5,094,000,000원 중 1,906,167,540원이 배당되고 3,187,832,460원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 숙박시설입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이며 숙박시설 관련 위생·급배수·소방·승강기·난방·냉방·CCTV·TV공시청설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 진주시 봉곡동 봉곡광장 북동측 인근으로, 노변을 따라 숙박시설과 각종 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 698.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방형이며 도로접면은 광대세각입니다. 공시지가는 1,604,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반), 대로3류와 소로3류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 이력. 사용승인일은 2001.06.26.이며 2012년과 2022년에 대수선, 2023년에 일부 개보수가 이뤄졌습니다. 감정에서는 현상과 관리상태를 고려해 관찰감가했습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 숙박시설·토지 일괄매각이고 이미 3회 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세와 감정가를 혼동하지 말 것. 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 이원균 씨는 전입일 2025.02.13.로 대항력이 없고 배당요구일은 2025.05.22.입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·공과 확인. 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 매각 전 체납관계와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물과 정원수·화단, 담장·출입문·바닥포장, 필로티주차장, 옥탑과 관련 부합물이 평가에 포함되어 있습니다.
- 숙박시설 상태 확인. 2012년·2022년 대수선과 2023년 일부 개보수가 있었으므로 객실·설비·승강기·소방·냉난방 등 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
- 3회 유찰의 의미 점검. 현재 최저가 자체보다 왜 세 차례 유찰됐는지, 운영수익성·향후 매각 가능성·자금조달 조건까지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 최신 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별도 문제”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.07.26. 대구은행 근저당권이고, 실제 임차인 1명도 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 숙박시설과 토지의 일괄매각이며 이미 3회 유찰됐고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여하기보다는 숙박시설의 운영가치, 시설 상태, 추가 유찰 가능성, 실제 환금성을 먼저 따져야 합니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격으로 숙박시설을 취득할 경제적 이유가 충분한지에 있습니다.
