창원지방법원 2025타경30726. 하동군 옥종면 정수리 208-4의 토지와 농가주택 등이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2,2-1)의 이용상태는 농가주택 등이고, 토지는 지목 대, 면적 573.0㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외건물 감정서상 ㄱ~ㄷ 포함, 지상 조경수 등을 토지에 포함 평가한다고 기재돼 있습니다.
권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 2020년 이수옥 명의 근저당권 채권최고액 20,000,000원이 설정됐지만 같은 해 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.03.31. 강제경매개시결정입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있어, 현장 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30726 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 옥종면 정수리 208-4 · 경상남도 하동군 옥종면 옥산서원길 35-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농가주택 등 |
| 토지 | 대 · 573.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 37,300원/㎡ |
| 건물 | 목조 함석지붕 단층건 · 목조 스레이트지붕 단층건 · 사용승인일 1977.01.01 |
| 소유자 | 정의철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 57,813,940원 / 19,830,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안기열 / 28,810,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
2020.04.29. 이수옥의 근저당권은 채권최고액 20,000,000원으로 설정됐으나 2020.11.23. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2025.03.31. 안기열을 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리가 현재 말소기준으로 제시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 19,830,000원이며, 시나리오 표기는 감정가의 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 13,881,000원, 그 다음은 9,716,700원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 19,830,000원 | 19,073,060원 | 9,737,899원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 13,881,000원 | 13,231,142원 | 15,579,817원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 9,716,700원 | 9,141,799원 | 19,669,160원 |
유찰이 반복될수록 매수인의 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 대신 낙찰가가 낮아질수록 신청채권자 안기열에게 배당되지 못하는 금액이 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이지, 제시된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.8% 추정) | - | 756,940원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 안기열 | 28,810,959원 | 19,073,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액 28,810,959원 중 19,073,060원이 배당되고 9,737,899원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 옥종면 정수리 소재 “하동옥산서원” 남서측 인근이며, 주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2,2-1)는 농가주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 573.0㎡, 토지이용상황 단독, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역·제한. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 함석지붕 단층건 및 목조 스레이트지붕 단층건으로 기재됐고 사용승인일은 1977.01.01입니다. 위생설비 등이 있습니다.
- 환금성. 3회 유찰 상태인 만큼 감정가 대비 가격 하락만 볼 것이 아니라 실제 이용수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 인접지와의 경계가 불분명하므로 지적도·현황과 실제 점유 경계를 대조하고 필요 시 지적측량을 검토하세요.
- 제시외건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함되므로 위치·구조·실사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 조경수 등 확인. 지상 소재 조경수 등은 토지에 포함 평가돼 있으므로 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·자연취락지구 외 여러 제한구역에 포함돼 있으므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 원본으로 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 19,830,000원이 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 실거래 시세와 동일시하지 말고, 농가주택·토지의 개별 현황을 기준으로 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 더 중요한 물건”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2020년 설정됐던 이수옥의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정 이후 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 다만 현재까지 3회 유찰됐고, 물건이 농가주택과 토지의 일괄매각이며, 제시외건물 포함·조경수 포함·인접지 경계 불분명이라는 현장 변수가 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 34%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 실제 경계와 점유·이용상태를 확인한 뒤 그 상태에 맞는 가격을 산정해야 하는 사건입니다. 권리는 단순하지만, 현장 확인을 건너뛰면 판단이 뒤집힐 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 경계·현황·환금성. 이 세 가지가 입찰의 핵심입니다.
