48,260,000원
창원지방법원 2025타경30727. 사천시 용강동 비룡벨로스텔라 8층 801호, 전용면적 82.945㎡의 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 48,260,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 말소기준은 2021.11.29. 접수된 국의 가압류이고, 임차인 김미화의 전입일과 확정일자는 모두 2021.06.21.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일이 2023.07.11.이라는 이유만으로 후순위 소멸권리처럼 보면 안 됩니다. 김미화는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 48,260,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,268,680원을 제외한 46,991,320원만 김미화에게 배당됩니다. 보증금 180,000,000원 중 남는 133,008,680원은 매수인이 인수하고, 임차권등기도 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않습니다. 결국 실질취득은 48,260,000원 + 133,008,680원 = 181,268,680원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 8층 801호 · 도로명 경상남도 사천시 중앙로 238 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.945㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사마이더스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 48,260,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,376,893원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.01.16. / 비룡벨로스텔라 28세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력
말소기준권리는 갑구 6번 국의 가압류입니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김미화는 말소기준보다 앞서 전입하고 확정일자를 받았습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계 중복 0명
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 전유부분 전부 · 주거 | 180,000,000원 | 2021.06.21. 2021.06.21. | 신고 2023.07.11. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 133,008,680원 인수 |
| 기사항전 주거 · 세부내역 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 점유·보증금 확인 필요 |
| 차인 주거 · 세부내역 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 점유·보증금 확인 필요 |
김미화 외 2명은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 “대항력 없음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
비룡벨로스텔라 전용 82.95㎡·84.88㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 130,875,000원이고, 최근 12개월 4건 평균은 131,625,000원입니다. 최신 거래는 2026.04.의 125,000,000원이며, 최근 거래 평균은 이전 거래보다 0.9% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.88㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 98,500,000원 |
| 2025.12 | 82.95㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 84.88㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 84.88㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2023.12 | 82.95㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2023.12 | 84.88㎡ | 10 | 122,000,000원 |
| 2023.09 | 82.95㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2023.05 | 84.88㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2023.05 | 84.88㎡ | 11 | 122,000,000원 |
| 2023.04 | 84.88㎡ | 10 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 131,625,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 130,875,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 36.7%에 불과합니다. 그러나 이 비율에는 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액이 빠져 있습니다. 실질취득 181,268,680원으로 다시 계산하면 최근 12개월 평균의 137.7%, 최신 거래 125,000,000원의 145.0%입니다. 실질취득은 12건 중 최고 거래가인 173,000,000원보다도 8,268,680원 높습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 48,260,000원 | 133,008,680원 | 181,268,680원 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,000원 | 147,226,076원 | 181,008,076원 |
| 6회 유찰 시 | 23,647,400원 | 157,178,253원 | 180,825,653원 |
③ 예상배당표 (매각가 48,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,268,680원 |
| 1. 임차인 김미화 보증금 | 180,000,000원 | 46,991,320원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,376,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 김미화 보증금 부족분 133,008,680원이 매수인에게 인수되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 186,376,893원은 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천포제일중학교에서 남서측으로 직선거리 약 450m 지점입니다. 주변은 아파트 등 공동주택단지, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 택지후보지지대로 형성돼가는 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 자동차 출입이 가능하고 관내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2019.01.16. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있으며 건물 현상은 보통입니다.
- 도로. 서측 진입로가 있고 남서측 왕복 7차선 도로, 북서측 폭 약 3m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 375,800원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다. 실거래는 98,500,000원부터 173,000,000원까지 편차가 커 응찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 금액으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 김미화 배당액 확인. 실제 집행비용·세금·배당순위에 따라 김미화의 미배당액과 매수인 인수액이 변동할 수 있으므로 배당표 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2명. 기사항전·차인의 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 현황조사와 주민등록 열람 범위에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 하자·수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도. 대항력 임차권의 미변제 잔액이 남는 구조이므로 단순한 소유자 점유 물건보다 명도 협의가 복잡할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가가 아니라 181,268,680원의 취득”
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저가 48,260,000원입니다. 감정가 201,000,000원에서 4회 유찰됐다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 김미화의 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 133,008,680원을 매수인이 인수해 실질취득이 181,268,680원으로 올라갑니다.
최근 12개월 평균 131,625,000원, 최신 거래 125,000,000원, 실거래 최고 173,000,000원과 비교해도 실질취득이 높습니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 함께 늘어 총부담은 180,000,000원 부근에 고정됩니다. 여기에 세부내역이 확인되지 않은 점유자 2명의 대항력 가능성까지 남아 있습니다. 표면 할인은 크지만 실질 가격은 시세 이상이고 권리 위험도 높습니다. 결론은 보수적 회피가 타당한 D등급입니다.
