창원지방법원 2025타경30732. 진주시 평거동 473-7, 473-23 토지와 철근콘크리트구조 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2층 4개호, 3층 4개호, 4층 3개호로 이용 중이며, 계단탑과 승강기탑 등 부합물도 건물에 포함해 평가됐습니다. 말소기준은 2019년 1월 10일 설정된 진주행복신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당입니다.
등기상 앞선 을구 1번 근저당 528,000,000원은 이미 말소됐고, 이후의 전세권과 임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 조사된 임차·점유자들의 전입일도 모두 2019년 1월 10일 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 대항력이 없다는 사실과 건물 인도가 간단하다는 것은 같은 말이 아닙니다. 다가구 각 호실의 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 실제 명도 대상을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 473-7, 473-23 · 경상남도 진주시 진양호로83번길 17 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구) · 토지 341㎡ |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 · 2층 4개호, 3층 4개호, 4층 3개호 |
| 소유자 | 이상진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,772,000원 / 637,378,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주행복신용협동조합 / 695,416,263원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 계단탑 및 승강기탑 등 부합물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준 근저당보다 앞선 을구 1번 근저당과 이종윤의 임차권등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 김경서의 전세권 85,000,000원과 강종회·최현민· 전수빈·박정현·허희연의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
임차·점유 관련 신고자는 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 임차·점유 관련 인원도 10명으로 봅니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2019.01.10.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않은 신고자가 4명이고 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우도 있어 각 호실의 현황을 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인순 | 403호 | 2024.10.04 / 미상 | 130,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태웅 | 미상 | 2023.10.19 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤성옥 | 미상 | 2025.01.21 / 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성다영 | 미상 | 2020.04.16 / 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민수 | 미상 | 2025.02.05 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강종회 | 203호 33㎡ | 2019.02.01 / 2019.02.01 | 53,000,000원 | 2025.02.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현민 | 402호 33㎡ | 2023.02.13 / 2023.02.13 | 20,000,000원 | 2025.02.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전수빈 | 304호 55㎡ | 2023.02.22 / 2023.02.03 | 68,000,000원 | 2025.03.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정현 | 401호 약 50㎡ | 2022.07.01 / 2022.06.09 | 85,000,000원 | 2025.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허희연 | 202호 36㎡ | 2024.02.06 / 2024.02.13 | 10,000,000원 | 2026.02.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 637,378,000원으로 감정가 1,300,772,000원의 49% 회차입니다. 다만 동일한 다가구주택이나 인근 수익형 주택의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
다가구주택은 토지가격뿐 아니라 호실별 임대료, 공실, 보증금, 관리상태, 불법 증축 여부와 수선비가 가격에 함께 반영됩니다. 이 사건은 위반건축물이나 공부상 차이는 없지만, 임대관계가 명확히 정리되지 않았으므로 현재 임대수익과 실제 점유현황을 확인한 뒤 수익환원가치와 토지가치를 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 637,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,773,780원 |
| 1. 근저당 · 진주행복신용협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김경서 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 231,604,220원 |
현재 회차에서는 표에 반영된 채권 397,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 231,604,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 637,378,000원 | 397,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 446,164,600원 | 397,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 312,315,220원 | 307,142,807원 | 89,857,193원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 판문동 평거초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·아파트 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 341㎡이며 완경사·세로장방형·소로 한 면 접면입니다. 공시지가는 602,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·가축사육제한구역이며 중로2류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 아파트 한 호실이 아니라 토지와 11개호 다가구주택을 일괄 취득하는 물건이므로, 매수층과 자금조달·운영 역량이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 재확인. 11개호 전체를 방문 또는 탐문해 현재 점유자, 공실, 임차권등기자의 퇴거 여부와 명도 대상을 확인하세요.
- 보증금 미상 4명. 김태웅·윤성옥·성다영·김민수의 계약서, 보증금, 점유 호실과 배당요구 관계를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 최우선변제 검토. 대항력과 별개로 소액임차인의 최우선변제 가능 여부는 배당과 인도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 2층 4개호·3층 4개호·4층 3개호의 실제 월세, 보증금, 공실률과 체납 내역을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 49%라는 비율만 사용하지 말고 토지가치, 정상 임대수익, 수선비와 명도비를 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
- 일괄매각 범위. 평거동 473-7·473-23 토지와 주건축물, 계단탑·승강기탑 등 부합물의 포함 범위를 원본 목록과 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 관리가 쉬운 물건”
권리의 기준선은 명확합니다. 2019년 진주행복신용협동조합 근저당 이후의 전세권·임차권등기와 임차·점유 신고는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 승계 위험은 낮습니다.
하지만 이 물건의 난도는 권리보다 다가구 운영과 명도에 있습니다. 11개호 건물에 임차·점유 관련 신고가 10명이고 보증금 미상자도 4명입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래나 정상 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 점유·임대수익·시세 확인 후입니다.
