창원지방법원 2025타경30754. 진주시 충무공동 우람빌딩 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(음식점)입니다. 장복희가 2017.07.13 소유권을 이전받았고, 같은 날 설정된 주식회사경남은행의 채권최고액 598,800,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
현재 최저매각가는 215,610,000원으로 감정가 898,000,000원에서 4회 유찰된 가격입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 211,791,460원이 경남은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준으로 387,008,540원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당 근저당 채권은 매수인에게 인수되는 구조가 아니라, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30754 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 1층 101호 · 사용승인일 2017.05.15 |
| 소유자 | 장복희 · 2017.07.13 소유권이전 · 거래가액 880,106,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 215,610,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 516,455,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
핵심은 2017.07.13 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 598,800,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2023.10.18 영등포세무서장 관련 압류와 2025.04.09 경남은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.08.12 진주세무서장 관련 압류는 2024.11.11 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰 자체보다 ‘비교 시세 부재’를 봐야 한다
감정가 898,000,000원에서 현재 최저매각가는 215,610,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가 24%, 5회 유찰 시 가정 매각가는 150,927,000원, 6회 유찰 시 가정 매각가는 105,648,900원입니다.
다만 이 물건은 동일 용도·권역의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익, 공실, 업종 적합성, 상권에 따라 실제 가치 편차가 커질 수 있어 현재 최저가 자체보다 현장 임대료와 매매사례 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 598,800,000원 | 211,791,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 경남은행 근저당에 211,791,460원이 배당되고 387,008,540원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 소재 롯데몰 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 본건 동측 및 남측으로 왕복2차선 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,256.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,774,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층 101호로 외장석재·복합판넬, 통유리·샷시창호이며 승강기·소방·위생 급배수 설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사, 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 등기 재확인. 2017.07.13 경남은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 세금 관련 권리 변동을 최신 등기부로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 할인율보다 인근 근린생활시설의 실제 매매가·임대료·공실 수준을 우선 확인하세요.
- 업종 적합성. 현재 이용상태가 음식점이므로 1층 101호의 실제 영업 가능 상태와 설비, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 150,927,000원, 6회 유찰 시 105,648,900원 가정과 현재 215,610,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준권리가 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 898,000,000원에서 4회 유찰되어 215,610,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 비교값이 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 근린생활시설(음식점)이라는 용도까지 감안하면 낮아진 최저가 자체보다 실제 점유·임대수익·상권·환금성을 확인하는 과정이 먼저입니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
