164,039,000원
창원지방법원 2025타경30775. 진주시 상대동 311-26 토지와 주택·변소를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 198.6㎡의 대지로, 감정평가상 주택으로 이용 중인 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 변소로 이용 중인 1층 건물이 있습니다. 사용승인일은 1987.01.06.이며, 제시외건물과 제시외수목도 매각에 포함됩니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 1997년 농업협동조합중앙회 근저당과 2011년 경남은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 유효한 기준권리는 2021.12.09. 접수된 박혜민의 가압류 138,450,000원이며, 2025.04.16. 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 후순위 권리의 인수는 계산되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 311-26 · 경상남도 진주시 대신로195번길 20 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 변소 · 토지 198.6㎡ |
| 건물 현황 | 주택: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 변소: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층 · 사용승인일 1987.01.06. |
| 소유자 | 강태현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 334,774,960원 / 164,039,000원 (2회 유찰·감정가 대비 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜민 / 204,182,544원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 감정서상 ㄱ~ㄷ 포함 · 제시외수목 감정서상 a 포함 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2021.12.09. 박혜민 가압류입니다. 이전에 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당 36,000,000원과 경남은행 근저당 60,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 매수인이 부담할 권리가 아닙니다. 기준 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — ‘감정가의 49%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 164,039,000원으로 감정가 334,774,960원의 49.0%입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 1987.01.06. 사용승인된 주택과 토지, 제시외건물 및 수목을 함께 평가한 금액이므로 토지가격·건물상태·철거 또는 보수 필요성 등을 각각 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49.0%) | 164,039,000원 | 138,450,000원 | 0원 | 22,492,454원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 114,827,300원 | 112,419,718원 | 26,030,282원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 80,379,110원 | 78,532,286원 | 59,917,714원 | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용을 제외하고도 가압류 청구액 138,450,000원이 전액 배당됩니다. 다음 회차부터는 배당재원이 줄어 가압류 채권의 미배당액이 발생하지만, 제공된 계산상 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,096,546원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 박혜민 | 138,450,000원 | 138,450,000원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 박혜민 | 미상 | 0원 |
| 계산상 소유자 교부 | - | 22,492,454원 |
제공된 배당 계산은 등기상 가압류 청구액 138,450,000원을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 사건 청구액 204,182,544원과 등기상 가압류 청구액이 서로 다르므로 실제 채권신고액과 배당요구 내역을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 (2)는 주택, 기호 (2-1)는 변소로 이용 중입니다.
- 건물. 1987.01.06. 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물로, 주택은 2층이고 변소는 1층입니다.
- 설비. 주택에는 난방·위생·급배수·도시가스설비가 있고, 변소에는 위생·급배수설비가 있습니다.
- 입지. 삼현여자중학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 198.6㎡이며 평지·정방형·소로 한 면 접면입니다. 공시지가는 868,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각되며 제시외건물 ㄱ~ㄷ과 제시외수목 a가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람과 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 판단 보류. 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 여부를 단정하지 말고 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실거래 대조. 실거래 자료가 없으므로 인근 토지와 단독주택 거래, 개별공시지가, 건물 상태를 별도로 조사해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 제시외물건 확인. 매각에 포함되는 제시외건물 ㄱ~ㄷ과 제시외수목 a의 위치·규모·현황을 감정서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1987.01.06. 사용승인 건물의 누수·균열·설비·도시가스·보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역 저촉과 시가지경관지구·소로1류 접면이 증축·개축·철거 후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 채권액 원본 대조. 사건 청구액 204,182,544원과 등기상 가압류 청구액 138,450,000원이 다르므로 채권계산서와 배당요구종기를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%라고 시세의 절반은 아니다”
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 이미 말소된 근저당을 제외하면 박혜민의 가압류가 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격과 점유는 별개의 문제입니다. 최저가 164,039,000원이 감정가 334,774,960원의 49.0%까지 내려왔어도 이를 시세보다 51.0% 저렴하다고 해석할 근거는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 임대관계도 미상이며, 1987.01.06. 사용승인 주택과 제시외건물·수목이 함께 매각됩니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 현장은 확인 전. 이 물건은 할인율보다 점유관계, 토지가치, 건물 상태와 실제 매각 범위를 먼저 검증해야 합니다.
