창원지방법원 2025타경30777. 진주시 하대동 604-5 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 계단실·EV, 2~4층 다가구주택으로 이용 중이고, 토지는 359.0㎡입니다. 감정가는 1,923,471,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 659,751,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2025.04.10 설정된 금정신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 설정된 추가 근저당권과 이후의 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이연지는 2025.04.17 전입했고 2025.05.19 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류에서 다시 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30777 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 604-5 · 경상남도 진주시 하대로 22-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 및 EV · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 · 359.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 하유리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,923,471,000원 / 659,751,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,395,465,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.04.10 을구 1번 금정신용협동조합 근저당권 2,356,800,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 132,000,000원도 설정됐고, 2025.04.16 금정신용협동조합의 임의경매, 2025.04.24 안봉근의 강제경매가 이어졌습니다. 등기상 두 근저당권은 2025.09.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 말소기준 이후 권리에 대해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연지 | 2025.04.17 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이연지는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준일 2025.04.10보다 늦은 2025.04.17이어서 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 위험은 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 659,751,000원으로 감정가 1,923,471,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 하락률을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 659,751,000원 | 650,753,490원 | 1,838,046,510원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 461,825,700원 | 454,807,443원 | 2,033,992,557원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 323,277,990원 | 317,952,098원 | 2,170,847,902원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권의 미배당이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형이 아닙니다. 다만 권리 인수가 없다는 사실과 적정 낙찰가인지는 별개이므로, 시세 검증 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 659,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,997,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 금정신용협동조합 | 2,356,800,000원 | 650,753,490원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 금정신용협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,488,800,000원 중 650,753,490원이 배당되고, 1,838,046,510원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주제일여자고등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 4층 건물로 사용승인일은 2025.03.28이며, 1층은 계단실 및 EV, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 359.0㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 619,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 매각목록과 현황을 원문에서 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 하대동 일대 다가구·다세대 및 토지의 실제 거래 수준을 별도로 확인하세요.
- 임차인 원문 확인. 이연지는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 종기 내 신고 내용과 매각물건명세서를 확인하세요.
- 명도 범위 확인. 2~4층이 다가구주택으로 이용되고 임대관계는 미상이므로 현장점유자를 직접 조사해 실제 점유 세대를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1·2번 근저당권은 2025.09.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 대조하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 1,838,046,510원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자 승계액으로 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 2025.04.10 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 실제 임차인 이연지도 2025.04.17 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 선순위 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
하지만 감정가 1,923,471,000원에서 3회 유찰돼 659,751,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 토지와 4층 건물을 일괄매각하고 2~4층이 다가구주택으로 이용되는 형태입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 ‘감정가의 34.3% = 싸다’는 결론은 금물입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 시세와 실제 임대관계를 확인한 뒤입니다.
