창원지방법원 2025타경30785. 사천우체국 서측 인근의 토지와 6층 건물로, 감정평가상 숙박시설(CG모텔)로 이용 중입니다. 소유자 김준호가 2017년 7월 19일 소유권을 취득한 날 통영수산업협동조합 명의의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 윤수도 근저당, 세금·건강보험 관련 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,901,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 비율만으로 ‘반값’ 또는 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 물건의 실제 가치는 객실 운영상태, 점유·임대 현황, 시설 노후도, 6층의 실제 주택 이용과 공부상 숙박시설 용도의 정합성에 크게 좌우되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-5 · 경상남도 사천시 사천읍 역사동길 76 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(CG모텔)로 이용 중 |
| 토지 | 대 774㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 김준호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,879,980,700원 / 1,901,190,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영수산업협동조합 / 3,082,037,025원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 · 정원수는 토지에 포함 평가 · 옥상층 구조물 등은 건물에 포함 평가 |
| 현황 차이 | 건물 6층은 일반건축물대장상 숙박시설이나 현황은 단독주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017년 7월 19일 설정된 통영수산업협동조합 근저당권입니다. 2022년 윤수도 근저당권과 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 검증 — 감정가의 49%와 시세 49%는 다르다
현재 회차는 2회 유찰된 상태로, 최저가는 감정가 3,879,980,700원의 49.0%인 1,901,190,000원입니다. 3회 유찰 시나리오는 1,330,833,000원, 4회 유찰 시나리오는 931,583,100원입니다. 유찰이 반복될수록 매각대금은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 반대로 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 1,901,190,000원 | 1,879,778,100원 | 1,941,237,679원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,330,833,000원 | 1,315,124,670원 | 2,505,891,109원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 931,583,100원 | 919,867,269원 | 2,901,148,510원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,901,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,411,900원 |
| 1. 근저당 · 통영수산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 1,879,778,100원 |
| 2. 근저당 · 윤수도 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,015,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,821,015,779원 중 채권자 예상배당은 1,879,778,100원이며, 총 미배당은 1,941,237,679원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천우체국 서측 인근이며 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 774㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 878,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로1류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역에 포함됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수, 소화전, 화재경보·탐지, 시스템에어컨, 승강기, 온수보일러, 전기난방 설비가 있습니다.
- 환금성. 숙박시설(CG모텔)은 일반 주거용 물건보다 수요층이 제한적이며, 객실 운영현황과 시설 상태가 매각가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 현황 차이. 6층은 일반건축물대장상 숙박시설이나 실제로는 단독주택으로 이용 중이므로 용도 적합성과 후속 이용 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 운영자, 객실 점유자, 6층 거주자와 사업자등록·전입 현황을 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 6층 용도 차이. 공부상 숙박시설과 현황상 단독주택 이용의 적법성, 원상회복 또는 용도 정리 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외건물, 옥상층 구조물, 정원수의 위치·수량·소유관계와 평가 포함 범위를 원본 감정서 사진으로 대조하세요.
- 시설 상태. 승강기·소방·냉난방·온수 설비의 작동상태와 교체·보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 숙박시설의 실제 운영수익, 공실, 유지비와 인근 매매사례를 별도로 확인해 상한을 산정하세요.
- 기일 결과. 매각기일 2026.08.03의 진행 결과와 후속 매각절차를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 토지이용계획을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
권리관계만 보면 말소기준 이후의 부담은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부보다 현장과 가격에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 숙박시설이라는 제한된 수요층, 임대관계 미상, 국세·지방세 우선배당 가능성, 6층의 공부상 용도와 실제 이용상태 차이까지 겹칩니다. 권리는 말소형이지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
