창원지방법원 2025타경30795. 진주시 칠암동 106-3 제210호와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며, 1954년 사용승인을 받은 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물입니다. 토지는 136.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 감정가 124,062,570원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,788,000원까지 내려왔습니다.

다만 이 사건을 단순히 “감정가의 24%”로 보면 안 됩니다. 2004년 8월 27일 전입한 임차인 김해년의 전입일이 말소기준권리인 2016년 8월 5일 진주원예농업협동조합 근저당보다 앞서며, 사건 자료도 대항력 있음·보증금 전액 매수인 인수로 판단하고 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 매수인의 실질 자금부담은 최소 41,788,000원으로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 인수

말소기준권리는 2016.08.05 진주원예농업협동조합 근저당권 43,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 강인숙 근저당권 20,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 18,899,439원, 진주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 별개로, 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 임차인의 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김해년은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로, 보증금은 12,000,000원 한 건만 반영합니다. 배당요구는 했지만 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 현재 배당표에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고, 보증금 12,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산됩니다.

② 가격 해석 — 최저가 29,788,000원이 실제 취득원가는 아니다

현재 회차 최저매각가는 29,788,000원이지만 매수인이 인수하는 임차보증금 12,000,000원을 합치면 실질취득액은 41,788,000원입니다. 따라서 입찰가격을 판단할 때 29,788,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

추가 유찰 시에도 임차보증금 12,000,000원 인수 구조는 그대로 남습니다. 제공된 시나리오상 5회 유찰 시 매각가격은 20,851,600원, 6회 유찰 시 14,596,120원이며 각 회차 모두 신청채권자는 전액 배당받지 못하는 구조입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 오히려 커집니다.

③ 예상배당표 (매각가 29,788,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액은 82,099,439원, 채권자 예상배당은 28,851,816원, 미배당은 53,247,623원입니다. 신청채권자 청구액 36,636,874원도 현재 회차 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 임차보증금 12,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담됩니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 칠암동 경상국립대학교병원 후문에서 동측으로 직선거리 약 50미터 지점입니다. 주변은 대학캠퍼스 후면 주택지로 단독주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 관내버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 1954년 사용승인을 받은 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로, 급배수·난방·위생설비를 갖추고 있으며 감정상 현상은 보통입니다.
• 토지. 136.0㎡의 대지이며 평지·사다리형입니다. 공시지가는 581,100원/㎡입니다. 일부는 출입도로로 제공되고 일부는 타인이 점유하는 것으로 파악되어 그 상황을 참작해 평가됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 칠암동지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경상국립대학교 칠암캠퍼스 상대보호구역·절대보호구역, 주거환경개선지구에 속합니다.
• 환금성. 4회 유찰 이력과 노후 단독주택 이용상태, 타인점유·타지상 소재 가능성, 법정지상권 불분명 요소가 동시에 존재하므로 일반적인 주거용 물건보다 현장 확인 비중이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 29,788,000원에 임차보증금 12,000,000원을 더한 41,788,000원이 기본 자금부담입니다.
• 임차인 인수 확인. 김해년의 전입일은 2004.08.27로 말소기준 2016.08.05보다 빠릅니다. 보증금 12,000,000원 전액 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
• 법정지상권 조사. 타인점유 부분과 타필지 일부 소재 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물 사용관계와 소유관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 측량 필요. 토지 일부의 타인점유·인접필지 출입로 이용 및 건물 일부의 타인소유 토지 소재 가능성이 기재되어 있어 실제 경계와 면적 확인이 중요합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 기호 ㄱ~ㅋ도 매각에 포함됩니다. 현존 여부와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 부족 구조 인지. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 53,247,623원이며 신청채권자 역시 전액 변제되지 않습니다. 유찰 시 미배당은 더 커집니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 경계다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 124,062,570원에서 최저가 29,788,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 실제 매수인의 출발점은 29,788,000원이 아닙니다. 대항력 임차인 김해년의 보증금 12,000,000원을 인수하므로 현재 회차 실질취득액은 41,788,000원입니다.

여기에 더 큰 변수는 금액으로 바로 환산하기 어려운 현황 문제입니다. 토지 일부 타인점유와 출입로 이용, 건물 일부의 타인소유 토지 소재 가능성, 법정지상권 성립 여부 불분명, 측량 필요가 매각물건명세서와 감정평가에 함께 나타납니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많이 된 저가 물건”이 아니라, 임차보증금 인수와 토지·건물 사용관계까지 풀어야 하는 권리·현황 복합형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 가격만으로 접근하기보다 임차인, 경계, 타지상 건물, 법정지상권을 모두 확인한 뒤 판단해야 합니다.