창원지방법원 2025타경30823. 사천시 곤양면 환덕리 일대의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택·창고·부속사·퇴비사로 이용되고 있으며, 감정가 66,114,900원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 15,874,000원입니다. 가격만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 권리와 농지취득 관련 조건을 먼저 보는 물건입니다.
말소기준권리는 2024.11.08 신용보증기금 가압류 17,673,456원으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 2024.09.30 부산신용보증재단 가압류 9,862,042원은 권리표시상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 되어 있습니다. 반면 현재 회차 예상배당은 이 채권에 9,862,042원을 배당하면서 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 이 권리의 실제 매각 후 존속 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 777 / 건물 등기상 환덕리 779 · 경상남도 사천시 곤양면 가리1길 33-19 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 창고 · 부속사 · 퇴비사 |
| 소유자 | 김승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,114,900원 / 15,874,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 10,828,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류 확인이 먼저
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어 있어, 현장 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 말소기준은 2024.11.08 신용보증기금 가압류이며, 이후 소상공인시장진흥공단 가압류와 2025.04.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 15,874,000원으로 감정가 66,114,900원의 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 11,111,800원, 6회 유찰 시 7,778,259원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 주택뿐 아니라 토지·창고·부속사·퇴비사가 함께 묶인 일괄매각이고, 농지 관련 조건까지 있어 단순 주거용 거래가격과 같은 방식으로 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 685,732원 |
| 갑구 5번 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,862,042원 | 9,862,042원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 17,673,456원 | 5,326,226원 |
| 갑구 7번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,334,117원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 10,828,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 청구 총액 48,697,908원 가운데 채권자 예상배당은 15,188,268원, 미배당 부족액은 33,509,640원입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 사천시 곤양면 환덕리에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건 소재 지역의 대중교통 등 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 기호 3-1은 주택, 3-2는 창고, 3-3은 부속사, 3-4는 퇴비사입니다.
- 건물 구조. 주택·부속사는 목조 함석지붕 단층, 창고는 브럭조 스레트지붕 단층, 퇴비사는 목조 스레트지붕 단층입니다.
- 설비. 위생·급수설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 전, 면적은 826.0㎡, 생산관리지역이며 영농여건불리농지와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 11,100원/㎡입니다.
- 지형·도로. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 농지 조건 — 보증금 몰수 문구 확인
이 조건은 단순 참고사항이 아니라 입찰 자격과 보증금 회수에 직접 연결됩니다. 토지가 실제로 농지에 해당하는지, 농지가 아니라는 증명이 가능한지, 농지취득자격증명 발급이 가능한지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가압류. 부산신용보증재단 9,862,042원의 매각 후 존속·인수 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인하세요.
- 농지취득 조건. 목록 1의 농지 해당 여부와 농지취득자격증명 또는 비농지 증명 가능 여부를 먼저 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 24%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 단정하지 말고 현지 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 주택·창고·부속사·퇴비사와 토지의 실제 위치·경계·현황을 함께 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 11,111,800원, 6회 유찰 시 7,778,259원으로 내려가지만, 권리·농지 조건이 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 첫인상은 감정가 66,114,900원에서 최저가 15,874,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이라는 점입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 그 가격이 실제 시장가보다 싼지 확인할 근거는 부족합니다. 더 중요한 것은 2024.09.30 부산신용보증재단 가압류 9,862,042원이 말소기준보다 앞선 권리로 표시된 점, 그리고 목록 1의 농지취득자격증명 관련 조건입니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 가압류에 대한 권리표시와 배당 계산 사이에 확인할 부분이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “가격은 크게 내려왔지만 권리와 취득요건 확인이 선행되어야 하는 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 갑구 5번 권리의 존속 여부와 농지취득 요건을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
