창원지방법원 2025타경30845. 진주시 초전동 1627-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(2),(3)은 철근콘크리트조 슬라브지붕 7층 건물로, 1층부터 4층까지 근린생활시설·교육연구시설이 섞여 있고 5·6층은 단독(다가구)주택, 7층은 근린생활시설인 복합 이용 건물입니다. 소유자는 김주희·민현주·최재영이 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 채권자 최종도의 170,690,900원 청구로 강제경매가 개시됐습니다.
말소기준은 2022.09.07 산청군농업협동조합 근저당권 5,104,800,000원입니다. 일반적인 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 허영의 502호 전세권이 남아 있습니다. 또한 현황상 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고, 현재 배당표에는 이 가운데 일부 보증금 767,000,000원이 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 초전동 1627-1 · 경상남도 진주시 초전북로61번길 10 |
| 용도 | 다세대 + 토지 · 근린생활시설·교육연구시설·단독(다가구)주택 혼합 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 7층 · 사용승인일 2014.10.07 |
| 토지 | 대 · 1,577.4㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김주희 3분의 1 · 민현주 3분의 1 · 최재영 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 9,883,731,200원 / 2,373,084,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최종도 / 170,690,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 기호 A 포함 · 대항력 있는 임차인 있음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 확인
핵심은 말소기준 이전 권리입니다. 허영 명의 502호 전세권은 2020.02.07 전세금 150,000,000원으로 설정됐고, 2022.02.23 전세금 160,000,000원으로 변경됐습니다. 등기 분석상 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다. 반면 2022.09.07 산청군농업협동조합 근저당권 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 확인된 인수 7.67억, 미상 위험도 남는다
임차관계는 총 19건이 확인됩니다. 이 가운데 허영·여석주·예상희·여승헌·안경례의 보증금은 현재 배당모델에서 우선변제 없이 매수인이 인수하는 금액으로 잡혀 있으며, 합계가 767,000,000원입니다. 공석환·최종도·강명주는 대항력과 우선변제권이 확인되고 현재 매각가 가정에서는 각각의 보증금이 전액 배당됩니다. 반면 김태식은 전입일이 확인되지 않았고, ‘주식회’로 기재된 점유관계는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤경애 · 401호 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 허영 · 502호 | 157,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 157,000,000원 |
| 최수철 · 503호 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 여석주 · 1층 진주문고 초전점 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 40,000,000원 |
| 이상호 · 2층 로더블유도앤 L쥬짓수 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 스피드정보 · 402호 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김태식 · 501호 | 108,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 예상희 · 502호 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 200,000,000원 |
| 여승헌 · 503호 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 120,000,000원 |
| 안경례 · 601호 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 250,000,000원 |
| 양민식 · 1층 초전고깃집 | 27,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박숙녀 · 2층 일부 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 권수연 · 3층 트윈당구클럽 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 구자인 · 4층 그린테니스아카데미 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 여우석 · 2층 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 공석환 · 501호 임차권등기 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 가정 잔액 0원 |
| 최종도 · 602호 임차권등기 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 가정 잔액 0원 |
| 강명주 · 601호 임차권등기 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 가정 잔액 0원 |
| 주식회 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 구조 — 최저가 24.01%만 보면 안 된다
감정가는 9,883,731,200원, 현재 최저매각가는 2,373,084,000원으로 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24.01%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 현재 배당모델상 확인된 인수액 767,000,000원을 더하면 1차 실질취득액은 3,140,084,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 1차 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 2,373,084,000원 | 767,000,000원 | 3,140,084,000원 | 3,956,785,580원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 1,661,158,800원 | 767,000,000원 | 2,428,158,800원 | 4,661,591,528원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 1,162,811,160원 | 767,000,000원 | 1,929,811,160원 | 5,154,955,692원 |
회차가 내려가도 제공 시나리오의 매수인 인수액은 767,000,000원으로 동일합니다. 따라서 낙찰가가 내려가는 만큼 1차 실질취득액은 낮아지지만, 인수보증금 자체가 사라지는 구조는 아닙니다. 특히 미상 임차관계와 선순위 전세권이 별도로 존재하므로 단순히 유찰 횟수만 늘었다고 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,373,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,130,840원 |
| 1. 임차인 공석환 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 1. 임차인 최종도 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 1. 임차인 강명주 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 인수 · 임차인 허영 보증금 | 157,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 여석주 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 예상희 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 여승헌 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 안경례 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 허영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 11-1번 전세권 변경 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 5,104,800,000원 | 1,611,953,160원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 최종도 | 170,690,900원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 41,221,185원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 51,618,904원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 45,979,700원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행주식회사 | 154,428,051원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모델 기준 총 채권액은 5,878,738,740원, 채권자 배당액은 1,921,953,160원, 미배당액은 3,956,785,580원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 허영 전세권 11번과 11-1번은 원권리와 변경등기의 관계이므로 실제 배당 시 중복 산정 여부를 원본으로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초전초등학교 북측 인근으로 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용. 기호(2)는 1층 근린생활시설, 2층 교육연구시설, 3층 근린생활시설, 4층 교육연구시설 및 근린생활시설, 5·6층 단독(다가구)주택, 7층 근린생활시설입니다. 기호(3)은 1~4층 근린생활시설, 5·6층 단독(다가구)주택, 7층 근린생활시설입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·옥내소화전 등 소방관련설비·승강기·수변전설비가 있습니다.
- 토지. 1,577.4㎡의 대지로 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,536,000원/㎡입니다. 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고, 초전지구단위계획구역에 해당합니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 근린생활시설·교육연구시설·다가구주택이 한 건물에 섞인 복합 이용형이고, 이미 4회 유찰된 이력이 있어 단순 주거물건보다 권리·임대차·운영구조를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 767,000,000원 재확인. 허영·여석주·예상희·여승헌·안경례 보증금의 대항력, 배당요구 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 허영 전세권 원본 대조. 을구 11번 150,000,000원과 11-1번 변경 후 160,000,000원의 법적 관계, 임차보증금 157,000,000원과의 중복관계를 확인하세요.
- 미상 임차관계. 김태식은 전입일이 확인되지 않고, ‘주식회’ 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 두 건 모두 대항력 가능·미상 상태로 보고 확인 전까지 인수위험을 열어두세요.
- 임차권등기 잔액. 공석환·최종도·강명주의 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 매각물건명세서 내용을 원본으로 확인하세요.
- 최종도 관계 확인. 602호 임차권자이면서 강제경매 채권자인 최종도의 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유와 채권관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 기호 A가 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 대상, 등기 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 배당표 검증. 허영 전세권 원권리와 변경등기가 배당모델에서 각각 150,000,000원·160,000,000원으로 잡혀 있어 중복 산정 여부를 반드시 검증하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 확인된 인수액과 미상 권리를 반영한 실질취득액을 실제 시장가격과 비교하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “얼마를 떠안는가”
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 9,883,731,200원짜리 물건이 4회 유찰돼 2,373,084,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 그림이 달라집니다. 확인된 임차보증금 인수액만 767,000,000원이고, 이를 더한 1차 실질취득액은 3,140,084,000원입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 허영 전세권과 대항력이 확정되지 않은 임차관계가 남아 있습니다.
또한 이 물건은 근린생활시설·교육연구시설·다가구주택이 섞인 복합 이용 건물과 토지의 일괄매각입니다. 단순 주거용 경매처럼 최저가와 감정가만 비교해 끝낼 수 없습니다. 현재 결론은 ‘가격보다 권리 확인이 먼저’입니다. 767,000,000원의 확인된 인수액, 허영 전세권의 실제 처리, 미상 임차관계를 확정한 뒤에야 최종 취득원가와 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
