창원지방법원 2025타경30886. 진주시 동성동 213-12 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 숙박시설인 여관으로 이용되고 있습니다. 제시외건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 140.7㎡의 대지로 일반상업지역에 위치하며, 소유자는 손진모입니다.
권리의 중심은 2013년 7월 8일 설정된 진주서부농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2018년 설정된 같은 조합의 채권최고액 54,000,000원 후순위 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서는 두 근저당의 채권최고액 합계 210,000,000원을 전부 배당할 수 없지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동성동 213-12 · 경상남도 진주시 논개길 41-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층~4층 숙박시설(여관) |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 토지 140.7㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 손진모 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 280,287,330원 / 137,341,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 154,104,005원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다
1997년 중부새마을금고 근저당과 2002년 시민새마을금고 근저당은 2013년 7월 5일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013년 7월 8일 설정된 진주서부농업협동조합 근저당입니다. 이후 손진모가 소유권을 취득하면서 기존 채무를 계약 인수했고, 같은 날 채권최고액 54,000,000원의 후순위 근저당이 추가됐습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 정보 확인은 필요하다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘식 | 2020.06.05 | 미상 | 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이춘식의 전입일은 2020년 6월 5일로 말소기준권리인 2013년 7월 8일 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차 조건과 배당 참여 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
감정가 280,287,330원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 137,341,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 96,138,700원, 그다음은 67,297,090원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 상가·숙박시설 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설과 2층부터 4층 숙박시설이 결합된 물건이므로, 현황 이용과 임대관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,722,774원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 156,000,000원 | 134,618,226원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 54,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 합계 | 210,000,000원 | 75,381,774원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 근저당은 배당받지 못합니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 이용과 토지 조건
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 숙박시설인 여관으로 이용되고 있습니다.
- 공부와 현황. 건물 2층부터 4층은 공부상 ‘점포’이나 현황은 ‘숙박시설(여관)’입니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정서상 제시외건물도 매각에 포함됩니다.
- 입지. 진주남성당교육관 남동측 인근이며, 주위는 숙박업소와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 양호합니다.
- 토지. 면적 140.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구이며 소로3류에 접하고, 역사문화환경보존지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 869,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이춘식의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 인도·명도 일정과 비용을 검토해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 점포와 현황 여관 이용의 차이가 인허가·영업승계·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 매각에 포함되는 감정서상 제시외건물의 위치·구조·이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 현재 임대수익, 공실, 시설상태와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성은 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
등기 권리만 보면 결론은 분명합니다. 2013년 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당과 경매개시결정도 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 75,381,774원의 미배당이 발생하더라도 낙찰자가 떠안는 채무는 아닙니다.
다만 이 물건은 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 1층 근린생활시설과 2층부터 4층 여관이 결합돼 있고, 공부상 점포와 현황 숙박시설의 차이가 있습니다. 점유자 이춘식은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만 보증금과 배당관계가 확인되지 않았습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 49%만으로 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 권리상 인수는 없지만, 가격·용도·명도 확인이 끝나야 결론을 낼 수 있는 물건입니다.
