광주지방법원 2024타경287. 장흥읍 행원리 981 일원의 토지와 건물로, 사건상 용도는 연립주택 + 토지이고 감정평가상 실제 이용은 생약초가공공장·창고·작업장·기숙사·식당·저온창고·공장입니다. 토지는 공장용지 2,383.0㎡, 일반공업지역이며, 건물에는 제조실·연구실·실험실과 직원 숙소 등이 섞여 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트 경매처럼 단순한 환금성 구조로 보면 안 됩니다.
권리의 기준은 2019.11.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 신용보증기금·중소기업은행·한국농수산식품유통공사의 가압류와 2024.07.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 말소기준보다 이른 전입자가 있고 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어 매수인 인수액을 현재 숫자 하나로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경287 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 981, 980-1, 984-3 · 장흥대로 3683 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 생약초가공공장, 창고·작업장, 기숙사·식당, 저온창고, 공장 |
| 토지 | 공장용지 2,383.0㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사옴니허브 |
| 감정가 / 최저가 | 1,287,778,400원 / 421,979,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 792,943,675원 |
| 경매개시 채권자 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 (양도전: 주식회사 국민은행) |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 설비 및 이동 가능한 시설은 평가외 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 점유는 별도
말소기준은 2019.11.21 국민은행 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 이 등기권리 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 경매개시 채권자는 유케이제구차유동화전문 유한회사이고 등기에는 양도전 채권자로 국민은행이 표시돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 국민은행 근저당에 415,359,210원이 배당되고, 나머지 후순위 가압류는 배당액이 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 8,000원, 추가 인수액은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동우당제약주식회사 대표 허담 | 1층 공장 전부, 2층 서측 실험실 1칸 | 2002.11.12 | 8,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 8,000원 인수 |
| 장종환 | 2층 기숙사 1칸 | 2015.03.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 양윤정 | 2층 기숙사 1칸 | 2023.08.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황상훈 | 없음 | 2023.08.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 제이비티 대표 허담 | 공장전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
조사된 점유·임차관계는 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 5명 모두를 각각 점유관계로 검토해야 합니다. 동우당제약주식회사 대표 허담은 전입일이 말소기준보다 앞서고 배당 계산에도 보증금 8,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
장종환 역시 전입일은 2015.03.02로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 주식회사 제이비티 대표 허담은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 역시 승계 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 이 두 관계가 해소되지 않는 한 실질취득비용은 421,979,000원 + 8,000원 + 추가 미상 인수 가능액으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저매각가는 421,979,000원으로 감정가 1,287,778,400원에서 5회 유찰된 가격입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 421,979,000원 | 415,359,210원 | 2,812,775,178원 | 8,000원 |
| 6회 유찰 시 | 337,583,200원 | 332,057,035원 | 2,896,077,353원 | 8,000원 |
| 7회 유찰 시 | 270,066,560원 | 265,485,628원 | 2,962,648,760원 | 8,000원 |
유찰이 이어지면 매각대금은 감소하지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 그리고 임차인 인수 문제는 매각가 하락과 별개의 축입니다. 동우당의 8,000원은 각 회차에서 그대로 인수로 남고, 장종환·주식회사 제이비티 대표 허담의 미상 보증금 위험 역시 해소됐다는 자료가 없습니다. 따라서 더 유찰되면 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,619,790원 |
| 인수 · 동우당제약주식회사 대표 허담 보증금 | 8,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 415,359,210원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,512,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 136,134,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 6,619,790원을 제외한 415,359,210원이 국민은행 근저당에 배당되며, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 3,228,134,388원 중 미배당액은 2,812,775,178원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 ‘잣두마을’ 동측 인근이며, 부근은 소규모 공장지대입니다. 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 생약초가공공장, 창고·작업장, 기숙사·식당, 저온창고, 공장으로 이용 중입니다. 기숙사 부분에는 난방시설이 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,383.0㎡, 일반공업지역, 평지·사다리형·중로한면입니다. 공시지가는 83,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·도시계획구역·유통업무설비·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고, 대로3류에 접합니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 제조·창고·기숙사 등이 혼재한 공장 중심 시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 일반 주거형 물건보다 매수층이 좁을 수 있는 구조로 봐야 합니다.
⑥ 매각범위·입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 장종환의 보증금과 확정일자, 주식회사 제이비티 대표 허담의 전입일·보증금·점유 근거를 확인해 실제 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 동우당 인수 반영. 동우당제약주식회사 대표 허담의 보증금 8,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 1~3은 일단의 토지로 평가됐습니다.
- 수전설비. 목록 4 건물 가액에는 수전설비 442,808,500원이 포함돼 있습니다.
- 평가외 시설. 비닐하우스 2동, 판넬형 저온저장고시설, 자동계량기, 냉장설비, 작업대, 세척대, 찜기, 원형수침통, 탈수기, 제환기, 폴리싱기, 포장기 등 이동 가능한 시설은 평가외입니다.
- 기계실 확인. 제시외 건물 4-2 기계실은 평가외 에어콤프레샤, 4-4 기계실은 평가외 폐수처리장치를 보관하는 용도로 이용 중입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰가를 정하지 말고, 실제 공장·토지 거래가와 시설 상태를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 인수액
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,287,778,400원에서 최저가 421,979,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아닙니다. 국민은행 근저당 이후 등기권리는 매각으로 정리되지만, 말소기준보다 앞선 점유관계와 보증금 미상 점유자가 남아 있습니다. 동우당제약주식회사 대표 허담의 8,000원은 확정 인수이고, 장종환 및 주식회사 제이비티 대표 허담은 추가 인수 여부와 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
게다가 이 물건은 감정 이용상태가 생약초가공공장·창고·작업장·기숙사·저온창고 등으로 구성된 공장 중심 시설이며, 실거래 시세 자료가 없어 421,979,000원이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거도 없습니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건이 아니며, 미상 임차보증금 해소가 입찰 판단의 선행조건입니다. 다회 유찰과 복합 공장 용도까지 겹쳐 종합적으로는 고위험 검토 대상입니다.
