창원지방법원 2025타경31021. 진주시 일반성면 창촌리 프림빌 제2동 3층 302호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 101,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,643,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 외에 반드시 더해야 할 금액이 있습니다. 임차인 최연주는 2015.04.28 전입했고, 현재 말소기준권리인 진주축산업협동조합 근저당권의 설정일 2018.10.24보다 앞섭니다. 배당표상 우선변제권은 없고 보증금 10,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다.
따라서 이 물건을 34,643,000원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득금액은 44,643,000원입니다. 그 금액을 최근 12개월 평균 및 최신 거래인 75,000,000원과 비교하면 약 59.5% 수준입니다. 최저가만 놓고 계산된 최근 시세 대비 46.2%보다 실제 부담 비율은 높아지지만, 인수액까지 반영한 뒤에도 최근 거래가격 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31021 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 56 제2동 제3층 제302호 · 동부로 2040-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대 주택) · 63.66㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 박용주 |
| 사용승인일 | 2014.06.18 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 34,643,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 50,637,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2018.10.24 진주축산업협동조합 근저당권 66,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박순선 근저당권 30,000,000원과 2025.07.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 최연주의 전입일은 2015.04.28로 말소기준보다 앞서며, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인됩니다. 과거 최연주 명의 전세권 25,000,000원은 2018.10.24 이미 말소됐지만, 현재 임차보증금 10,000,000원에 대한 대항력 문제는 별도로 남아 있습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연주 | 2015.04.28 | 10,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 2025.09.09 | 10,000,000원 |
② 시세 비교 — 인수액을 더해도 최근 거래보다 낮다
프림빌은 24세대이며, 비교되는 거래 4건의 전체 평균은 68,000,000원입니다. 다만 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면, 최근 12개월 거래는 1건이고 2024.11 거래가 75,000,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 75,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 14.2% 높은 수준으로 집계돼 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 58.74㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.10 | 59.63㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 58.74㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2022.02 | 63.66㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 75,000,000원 |
최저가 34,643,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 46.2%이지만, 이 비율에는 임차인 인수액이 빠져 있습니다. 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 44,643,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 약 59.5%입니다. 즉 인수 위험을 가격에 반영하고도 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 최근 12개월 표본이 1건이라는 점은 함께 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,023,574원 |
| 인수 · 임차인 최연주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 66,000,000원 | 33,619,426원 |
| 3. 근저당 · 박순선 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당액은 62,380,574원입니다. 진주축산업협동조합에는 33,619,426원이 배당되고 박순선 근저당에는 배당 여력이 없습니다. 임차인 최연주 보증금 10,000,000원은 배당액 0원으로 계산되며 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·재래시장·주택·학교·농경지 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북측으로 폭 약 6~7m의 차량진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 외부 관찰, 동일 단지 평가사례 및 탐문조사를 참고해 평가됐습니다.
- 환금성. 프림빌은 24세대이며 비교 실거래는 4건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회로, 매수 후 재매각 가능성은 가격과 함께 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 34,643,000원에 임차보증금 인수 10,000,000원을 더한 44,643,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 최연주는 2015.04.28 전입해 2018.10.24 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최연주는 2025.09.09 배당요구를 했지만 현재 배당계산에서는 보증금 10,000,000원에 대한 배당액이 0원이고 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 평균 75,000,000원은 1건의 거래를 기반으로 합니다. 전체 4건 평균은 68,000,000원입니다.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.6회 유찰입니다. 낮은 최저가만으로 환금성이 확보됐다고 단정하면 안 됩니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 내부 직접 확인이 아니라 외부 관찰과 동일 단지 사례 및 탐문조사가 활용됐으므로 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “44,643,000원 실질취득”을 보라
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 101,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 34,643,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 최연주의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 취득 판단 금액은 44,643,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 75,000,000원과 비교하면 약 59.5%라 가격 여지는 있습니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 14.2% 높은 수준입니다.
다만 이 할인은 공짜가 아닙니다. 임차인 인수라는 명확한 권리부담이 있고, 현재 3회 유찰됐으며 단지 경매 평균도 2.6회 유찰입니다. 가격은 매력 구간, 권리는 인수 부담, 환금성은 보수적으로. 이 세 가지를 동시에 반영하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
