광주지방법원 2024타경300. 장흥읍 해당산업단지 안의 공장용지와 공장·저온창고·사무실·숙소·구내식당·화장실 등으로 이용되는 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 5,511.2㎡, 지목은 공장용지이며 일반공업지역입니다. 감정가 2,150,011,880원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,100,806,000원, 감정가의 51.2%입니다.
권리 구조의 출발점은 2022.06.24. 설정된 농협은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 서울보증보험 가압류 2건이 뒤따릅니다. 현재 회차 매각대금 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 농협은행 근저당 배당에도 부족해 후순위 가압류까지 배당이 내려가지 않습니다. 반면 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경300 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 650-8 · 전라남도 장흥군 장흥읍 산단1로 86 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장·저온창고·사무실·숙소·구내식당·화장실 등 |
| 토지 | 5,511.2㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사미종월드 |
| 감정가 / 최저가 | 2,150,011,880원 / 1,100,806,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 청구액 | 1,869,371,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 후순위 권리
말소기준권리는 2022.06.24. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2024.08.05. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 2024.09.30.과 2024.10.08. 서울보증보험의 가압류가 이어졌고, 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.09.13.에는 기존 1번 근저당권 가운데 585,871,461원이 신용보증기금으로 확정채권 일부대위변제에 따라 일부 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘3회 유찰’과 현장가치 검증이 먼저
이 물건에는 동일 유형의 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 단순히 감정가의 51.2%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 공장용지와 여러 동의 공장·저온창고·부속시설, 기계·기구가 함께 거래되는 자산인 만큼 토지·건물·설비를 각각 현장 확인해 현재 사용가치와 처분 가능성을 검증하는 편이 중요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 1,100,806,000원 | 1,598,089,920원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 880,644,800원 | 1,816,049,508원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 704,515,840원 | 1,990,417,178원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,100,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,408,060원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,376,000,000원 | 1,087,397,940원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 162,453,060원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 147,034,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,685,487,860원, 채권자 총 배당액은 1,087,397,940원, 미배당액은 1,598,089,920원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 계산액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각범위와 설비 — 이 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.
- 기계·기구 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 매각에 포함됩니다.
- 휀스 포함. 목록 1의 휀스(메쉬)도 매각에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 3, 4는 공부상 공장이나 현재 저온창고로 이용 중이며, 목록 5는 공부상 공장이나 사무실·숙소·구내식당·화장실 등으로 이용 중입니다.
- DRY ICE 제조시스템. 특성상 잦은 고장 등의 사유가 있어 세부상세내역과 성능 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 설비. 목록 2 공장 내 DRY ICE 제조시스템 외에 별도의 권원 미상의 드라이 아이스 제조 기계·기구 및 부대설비는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 해당산업단지 내에 위치하며, 공업용 부동산과 공업나지가 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 5,511.2㎡, 일반공업지역, 평지, 사다리형, 광대로한면입니다.
- 용도지역·계획. 도시지역·일반공업지역·도시계획구역·지구단위계획구역·일반지방산업단지·공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 공시지가. 72,500원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물들로 공장·저온창고·사무실·숙소·구내식당·화장실 등으로 사용 중입니다.
- 설비. 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장흥군 입주계약 사전 확인. 낙찰 후 산업단지 입주계약을 체결할 수 있는 업종·사업계획인지 우선 확인해야 합니다.
- 기계 상태 확인. DRY ICE 제조시스템의 세부 구성, 성능, 고장·수리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함·제외 경계 확인. 매각 포함 기계와 권원 미상의 매각 제외 기계·부대설비를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 토지·건물·설비의 개별가치를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서도 채권 미배당이 1,598,089,920원 발생합니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수로 계산되지는 않지만 원본 권리관계는 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 사용 가능성이 먼저다”
이 사건은 현재 회차 기준 감정가 2,150,011,880원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,100,806,000원까지 내려왔고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 공장·토지·기계가 결합된 산업단지 자산은 단순 할인율만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 특히 장흥군과의 산업단지 입주계약 가능 여부, DRY ICE 제조시스템의 실제 상태, 매각 제외 설비의 범위가 낙찰 후 활용성과 처분 가능성을 좌우합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 사업·설비·산업단지 조건은 반드시 선확인. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가보다 낙찰 후 실제로 이 자산을 사용할 수 있느냐에 있습니다.
