광주지방법원 2024타경300. 전라남도 장흥군 장흥읍 해당산업단지 안에 위치한 공장·저온창고·부속시설 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 5,511.2㎡이고, 공부상 공장인 건물 일부가 실제로는 저온창고와 사무실·숙소·구내식당 등으로 이용되고 있습니다.
소유자는 주식회사미종월드입니다. 2022년 소유권보존등기 이후 농협은행의 근저당권이 설정됐고, 2024년 농협은행의 임의경매개시결정과 서울보증보험의 가압류가 이어졌습니다. 2024년에는 신용보증기금이 대위변제를 통해 기존 근저당권의 일부를 이전받은 이력도 확인됩니다.
권리의 기본 순위는 비교적 분명합니다. 다만 이 사건에서 투자 판단을 좌우하는 변수는 주거용 부동산과 다릅니다. 산업용 건물의 실제 활용 가능성, 저온창고 설비 상태, 제조기계의 잔존가치, 산업단지 내 수요 및 점유관계를 함께 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 650-8 도로명주소: 전라남도 장흥군 장흥읍 산단1로 86 |
| 물건종류 | 공장·저온창고·부속시설·토지·기계기구 일괄매각 |
| 토지 면적 | 5,511.2㎡ · 공장용지 |
| 토지 용도지역 | 일반공업지역 · 일반지방산업단지 |
| 건물 이용상태 | 공장, 저온창고, 사무실, 숙소, 구내식당, 화장실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 기타지붕(판넬) 단층 건물 |
| 소유자 | 주식회사미종월드 (단독소유) |
| 감정가 | 2,150,011,880원 |
| 최저매각가 | 880,645,000원 (감정가의 40.96%) |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 경매 청구액 | 1,869,371,489원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.24 농협은행 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매각 범위 | 제시외 건물, 휀스(메쉬), 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2022.06.24 접수된 농협은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이며, 채무자는 주식회사미종월드입니다. 공동담보목록 제2022-92호와 관련돼 있습니다.
이후 등기된 임의경매개시결정과 서울보증보험의 가압류 162,453,060원, 147,034,800원은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각에 따른 소멸 대상으로 분류돼 있으므로, 해당 가압류 채권의 미배당액이 있다는 이유만으로 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임대차 — 인수 추정 0원과 현장 위험은 별개
확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 현재 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 것으로 반영된 보증금도 없습니다. 따라서 최저매각가 기준의 추정 인수액은 0원이고, 이에 따른 실질취득금액은 880,645,000원입니다. 취득세, 명도, 설비 수리비 등은 포함하지 않은 금액입니다.
그러나 감정평가의 임대관계 기재는 ‘미상’입니다. 이는 임차인이 실제로 전혀 없다는 확정적인 의미가 아닙니다. 공장·저온창고·사무실·숙소 등이 복합적으로 사용되는 시설인 만큼 건물별 점유 주체와 임대차, 사업자등록, 보증금 관계를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 40.96%, 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저가는 880,645,000원으로 감정가 2,150,011,880원의 40.96%입니다. 4회 유찰을 거치며 절대적인 입찰금액은 크게 낮아졌습니다.
하지만 감정평가액은 평가 기준 금액이지, 현재 시장에서 바로 거래될 수 있는 가격을 보장하지 않습니다. 이 물건과 비교할 만한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래가 대비 할인율을 제시할 수 없습니다.
특히 제조시설·저온창고·기계기구를 묶은 산업용 자산은 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다릅니다. 실제 매수자가 시설 전체를 활용할 수 있는지, 설비가 정상 가동되는지, 일부 시설을 재사용하거나 처분할 수 있는지에 따라 평가가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 880,645,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,206,450원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 2,376,000,000원 | 869,438,550원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 (갑구 3번) | 162,453,060원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 (갑구 4번) | 147,034,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 2,685,487,860원 | 869,438,550원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,816,049,310원 |
집행비용 11,206,450원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 한 모의 배당이므로 실제 확정 채무액 및 배당과 차이가 있을 수 있습니다. 신용보증기금의 기존 근저당권 일부이전은 별도 신규채권으로 가산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다.
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 11,206,450원을 제외한 869,438,550원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
모의 배당에서 1,816,049,310원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 채권자 측 미회수액의 추정치이지, 낙찰자의 인수채무가 아닙니다. 매수인 인수로 반영된 금액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미회수는 증가
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 (현재) 감정가의 40.96% |
880,645,000원 | 869,438,550원 | 1,816,049,310원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 32.77% |
704,516,000원 | 695,070,840원 | 1,990,417,020원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 감정가의 26.21% |
563,612,800원 | 555,576,672원 | 2,129,911,188원 | 0원 |
가정된 유찰 시나리오에서는 매각가가 880,645,000원 → 704,516,000원 → 563,612,800원으로 낮아지고, 채권 미배당은 그에 따라 증가합니다. 농협은행의 경매 청구액은 1,869,371,489원으로, 각 시나리오에서 신청채권자의 청구액이 모두 충족되지는 않는 계산입니다.
각 회차의 인수 추정액은 동일하게 0원입니다. 따라서 추가 인수권리가 확인되지 않는다는 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 실질취득금액도 낮아집니다. 다만 더 낮은 회차가 반드시 적정가격이라는 의미는 아닙니다. 산업시설의 가치와 현장 상태에 대한 검증이 먼저 필요합니다.
⑥ 입지·건물·설비 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장흥군 장흥읍 해당산업단지 내에 위치합니다. 인근은 공업용 시설과 공업나지 등이 혼재하는 산업단지로, 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 5,511.2㎡의 공장용지이며, 평지·사다리형입니다. 광대로한면에 접하고, 대로2류 및 완충녹지와도 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도 및 규제. 일반공업지역·일반지방산업단지·지구단위계획구역·공장설립승인지역에 해당합니다. 가축사육제한구역 관련 제한도 있으므로 실제 업종과 활용계획이 입지·시설 기준에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 공장 건물. 일반철골구조 단층으로, 공장 부분은 높이 9.3m이며 그라스울판넬, 에폭시 페인트 바닥 등의 마감이 확인됩니다.
- 저온창고. 공부상 공장인 건물 일부를 실제 저온창고로 사용하고 있습니다. 우레탄 내벽, 하드너 바닥 등의 마감이 기재돼 있으나, 냉각성능·설비의 작동 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 부속시설. 사무실·숙소·구내식당·화장실 등으로 이용하는 건물이 포함됩니다. 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 기재돼 있습니다.
- 제조기계. 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구가 매각에 포함됩니다. DRY ICE 제조시스템은 잦은 고장에 따른 수리·교체 및 세부 성능 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
- 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 실제 이용상태와 관련 인허가의 적합성은 별도의 검토 대상입니다.
- 환금성. 공장, 저온창고 및 특수 제조기계를 한꺼번에 인수하는 물건으로, 일반 주거용 자산보다 활용 목적이 구체적인 매수자를 필요로 할 수 있습니다. 실제 거래 가능 가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.06.24 농협은행 근저당권을 기준으로 최신 등기부상 권리 순위와 추가 등기 변동을 확인하세요.
- 근저당 일부이전 대조. 신용보증기금의 585,871,461원 대위변제와 농협은행 근저당권 일부이전 사항, 공동담보목록 및 채권자별 권리 귀속을 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 공장·저온창고·사무실·숙소의 실제 점유자를 확인하고 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 배당요구 관계를 검토하세요.
- 일괄매각 목록 대조. 제시외 건물, 메쉬 휀스, 저온창고 설비, 공장저당법상 기계기구가 실제 어떤 범위로 포함되는지 감정평가서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- DRY ICE 제조시스템 실사. 감정평가에서 언급된 잦은 고장과 수리·교체 가능성을 확인하고, 실제 가동 가능 여부와 수리비를 별도 산정하세요.
- 용도 적합성. 일반공업지역·산업단지·공장설립승인지역에 적용되는 업종 및 관련 제한과 실제 시설 사용계획이 부합하는지 확인하세요.
- 시장가격 검증. 감정가의 40.96%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 해당 산업시설의 비교거래, 임대수익 가능성, 토지·건물·설비의 개별 가치를 검토하세요.
- 비용과 명도. 체납 공용관리비, 세금, 시설 유지비, 설비 복구비, 폐기·철거비 및 실제 점유자의 인도 비용을 검토하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일과 현재 최저매각가, 매각 범위, 기일 변경 여부를 법원 공고와 사건기록으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 41%는 출발점이지, 안전마진의 증거가 아니다”
이 사건은 표면적으로 상당히 큰 가격 하락을 보입니다. 감정가 2,150,011,880원의 산업시설이 4회 유찰돼 880,645,000원까지 내려왔고, 현재 권리분석상 후순위 가압류는 소멸하며 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다.
그렇지만 권리의 소멸과 물건의 투자 가치는 별개의 문제입니다. 임대관계가 미상이고, 공장·저온창고의 활용 상태와 DRY ICE 제조시스템의 성능에 확인할 사항이 있으며, 현재 시장의 실제 거래가격을 확인할 근거도 부족합니다.
특히 4회 유찰·특수 산업용도·기계 성능 불확실성이 동시에 존재하는 만큼, 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 토지와 건물의 독립적 활용가치가 어느 정도인지, 시설 전체를 사용할 수 있는 매수 수요가 있는지부터 확인해야 합니다.
결론은 등기상 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실질 가치와 점유 위험은 아직 검증이 필요한 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰하기보다 현장·설비·임대차·시장가치를 검증한 후 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
