창원지방법원 2025타경31110. 사건상 주소는 경상남도 산청군 신안면 청현리 409-3이고, 등기사항증명서의 건물은 청현리 412-1, 도로명주소 청현로77번길 61입니다. 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕이며 1층은 창고 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 대상은 여러 목록을 함께 매각하는 구조이며 제시외 건물·수목과 태양열설비도 매각 범위에 포함됩니다.
권리관계만 보면 중심은 명확합니다. 2024.12.06. 동진주새마을금고 근저당권 504,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 정민선 근저당권 91,000,000원, 2025년 강홍성 가압류 20,042,000원, 강제경매개시결정, 진주북부농업협동조합 가압류 49,707,886원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31110 |
|---|---|
| 사건 주소 | 경상남도 산청군 신안면 청현리 409-3 |
| 등기 건물 | 경상남도 산청군 신안면 청현리 412-1 · 청현로77번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 창고 및 주택 · 2층 주택 |
| 소유자 | 정상래 (2023.04.13. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 611,275,860원 / 209,668,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강효기 등 / 5,606,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2024.12.06. 동진주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
현재 소유자 정상래는 2023.04.13. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2024.12.06. 설정된 동진주새마을금고 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리이고, 같은 날 접수번호가 뒤인 정민선 근저당권과 2025년 가압류·강제경매개시결정은 모두 그 뒤 순위입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 209,668,000원으로 감정가 611,275,860원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시세를 직접 비교할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 209,668,000원 | 205,932,648원 | 464,423,308원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 146,767,600원 | 143,912,854원 | 526,443,102원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 102,737,320원 | 100,498,998원 | 569,856,958원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 464,423,308원에서 526,443,102원, 569,856,958원으로 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 선순위 채권의 미회수분과 매수인 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,735,352원 |
| 1. 근저당 · 동진주새마을금고 | 504,000,000원 | 205,932,648원 |
| 2. 근저당 · 정민선 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강홍성 | 20,042,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 강효기 | 5,606,070원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진주북부농업협동조합 | 49,707,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 670,355,956원 중 예상 배당은 205,932,648원, 미배당은 464,423,308원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산청군 신안면 청현리 소재 청현마을회관 북서측 인근이며, 주위는 주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입은 가능하지만 일반적인 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 건물로 사용승인일은 2006.11.02.이며, 난방·위생·급배수·태양열 설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층은 창고 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다. 토지 정보상 지목은 대, 면적 130㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 67,400원/㎡입니다.
- 환금성. 주택·토지·제시외 시설이 함께 묶인 일괄매각이고 대중교통 사정도 불편한 지역이어서, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 특수조건·입찰 체크리스트
- 농지취득 관련 서류. 목록 2는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 최우선 확인사항입니다.
- 등기와 건축물대장 불일치. 목록 4는 등기사항증명서상 층수가 2층이나, 건축물대장은 2014.05.21. 표시변경으로 1층 단독주택 96.45㎡로 기재되어 서로 일치하지 않습니다. 감정평가는 제시외 건물을 포함한 현황 기준으로 이루어졌습니다.
- 현황 구조 확인. 건축물대장의 변경 전 표시는 1층 창고 92.45㎡, 2층 단독주택 96.45㎡였고, 감정평가상 현재도 1층은 창고 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목, 감정서상 기호 ㄱ~ㄹ과 ⓐ가 매각에 포함되고 태양열설비는 건물가격에 포함 평가되었습니다.
- 토지 포함물. 목록 1·2·3·5 지상의 담장·계단·이동 불가능한 조경석 등은 토지가격에 포함되며, 일부 이동·철거가 쉬운 조형물과 건축시설물은 평가에서 제외되었습니다.
- 점유·임차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계, 보증금·확정일자를 확인해 대항력 가능성을 다시 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 실거래 비교자료가 없으므로, 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 선명합니다. 2024.12.06. 동진주새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
현재 최저가 209,668,000원은 감정가 611,275,860원의 약 34.3%까지 내려왔지만 최근 시세를 보여주는 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 게다가 이미 3회 유찰된 복합 일괄매각이고, 목록 2의 농지취득 관련 서류 미제출 시 보증금 몰수, 건축물대장과 등기의 층수 불일치, 임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 입찰조건·현황·가격 검증 난도는 높다. 최저가 숫자보다 농취증 요건과 현황 일치 여부, 실제 점유관계 확인이 먼저인 물건입니다.
