창원지방법원 2025타경31217. 사천시 향촌동 1113-2·1113-12 토지와 지상 2층 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕으로 2013.08.26. 사용승인됐으며, 1층은 공부상 제조업소이나 현재 식당으로 이용 중이고 2층은 공부상 제조업소 및 숙소입니다. 소유자는 김윤미·배기수·배준한·조미정으로, 각 지분은 4분의 1입니다.
권리의 기준점은 2013.09.13. 설정된 주식회사경남은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 배기수 지분에 설정된 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단·사천시·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1층 임차인 배라희의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 향촌동 1113-2·1113-12 / 경상남도 사천시 서향길 33 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 현재 식당 · 2층 제조업소 및 숙소 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 · 사용승인일 2013.08.26. |
| 토지 | 대 · 206.5㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김윤미·배기수·배준한·조미정 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 626,030,780원 / 306,755,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 804,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배라희 · 1층 | 2023.06.22 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 2025.12.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 배라희의 전입일 2023.06.22.은 말소기준일 2013.09.13.보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 보증금 10,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 배당요구는 2025.12.04. 접수됐으며 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 권리 인수와 별개로 1층 식당의 실제 점유상태, 영업시설 소유관계와 인도 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세는 다르다
감정가 626,030,780원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 306,755,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 306,755,000원입니다.
그러나 근린시설과 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 확인 가능한 실거래 비교가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 1층의 실제 식당 이용, 2층 제조업소·숙소 상태, 토지와 제시외 건물의 활용성 및 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,094,570원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 1,660,430원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 89,134,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 659,134,203원 중 예상배당은 301,660,430원이며, 미배당은 357,473,773원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노산초등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택·주상용 건물·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 1층은 공부상 제조업소이나 현재 식당으로 이용 중이며, 2층은 공부상 제조업소 및 숙소입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 206.5㎡이며 제1종일반주거지역·평지·사다리형·소로각지입니다.
- 도로·규제. 소로2류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로 위생설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 개별 물건으로, 동일 유형의 현장 매매·임대사례를 확인해 수요층과 처분기간을 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 시세. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 근린시설·토지 매매사례와 임대수익을 직접 비교하세요.
- 식당 점유·명도. 대항력 없는 임차인이지만 현재 영업 여부, 시설물 소유, 원상복구와 인도 범위를 확인하세요.
- 용도 확인. 1층의 공부상 제조업소와 현재 식당 이용 사이의 인허가·용도 적합성을 관할기관에서 확인하세요.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·사천시·국의 압류 중 당해세 해당액과 배당 우선순위를 매각 전 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 향촌동 1113-2·1113-12 토지와 건물, 제시외 건물의 경계·현황·포함 범위를 원본 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 공동담보. 말소기준 근저당이 두 필지에 공동담보로 설정돼 있으므로 등기부와 매각목록의 일치 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·점유 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 활용성은 현장검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2013.09.13. 주식회사경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류와 대항력 없는 임차관계는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 낙찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 최저가 306,755,000원은 감정가의 49%지만, 1층 식당의 점유와 실제 이용, 2층 제조업소·숙소, 두 필지와 제시외 건물의 활용성, 국세·지방세 압류를 함께 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 ‘반값이므로 싸다’가 아니라 ‘권리상 인수는 없지만 현장가치 검증이 필요한 물건’으로 보는 것이 정확합니다.
