창원지방법원 2025타경31250. 진주시 평거동 ‘평거상하빌라’ 2층 201호, 전용면적 35.15㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김종민은 2017.07.21 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 진주원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 38,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 삼성카드 8,485,186원, 경남신용보증재단 38,000,000원, 소상공인시장진흥공단 12,310,315원의 가압류와 진주원예농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 전입자 권대현도 근저당 설정일보다 늦게 전입해 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 18,620,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 298-11 평거상하빌라 2층 201호 도로명: 경상남도 진주시 순환로553번길 14-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.15㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김종민 (2017.07.21 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 18,620,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 24,042,719원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
1998년과 2001년에 설정됐던 전세권, 2001년부터 2005년 사이의 가압류, 과거 압류와 2017년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2017.07.21 진주원예농업협동조합 근저당입니다. 이후의 가압류 3건과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 권대현 | 2025.02.05 | 미상 / 미상 | 2025.12.15 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 전입자는 1명입니다. 권대현의 전입일 2025.02.05는 말소기준권리 설정일 2017.07.21보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 48.4%
평거상하빌라는 14세대, 1998.05.22 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 2건이며, 대상 전용면적 35.15㎡와 인접한 면적대의 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 31.74㎡ | 1층 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 37.76㎡ | 3층 | 37,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 38,500,000원 |
최신 거래는 2026.07의 40,000,000원, 최근 12개월 평균은 38,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 18,620,000원이고, 최근 12개월 평균의 48.4%입니다. 감정가 38,000,000원도 최근 평균과 비슷한 수준이어서, 현재 가격 차이는 시세 하락보다는 2회 유찰에 따른 할인에서 발생했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 735,160원 |
| 1. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 38,400,000원 | 17,884,840원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,485,186원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 12,310,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 97,195,501원 중 예상배당은 17,884,840원이고, 미배당액은 79,310,661원입니다. 신청채권자의 청구액 24,042,719원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 18,620,000원 | 17,884,840원 | 79,310,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 13,034,000원 | 12,399,388원 | 84,796,113원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 9,123,800원 | 8,559,572원 | 88,635,929원 | 0원 |
후속 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 매각가가 낮아질수록 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당액만 증가하는 구조입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 인수형이 아니라, 낙찰가가 곧 실질취득금액이 되는 소멸형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 평거동 10호광장 교차로 서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 경사지 내 자체 지면은 대체로 평탄한 세장형 토지이며 북동측 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 1,009,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대주택이며 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 가격 경쟁력과 매도 유동성을 분리해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 권대현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 전입자는 대항력이 없지만 실제 점유 중이면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 내부 상태 점검. 감정가와 최저가의 차이가 큰 만큼 누수, 난방, 창호, 마감 상태와 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 유의. 최근 12개월 평균 38,500,000원은 2건의 거래를 기준으로 합니다. 층·면적·내부 상태 차이를 반영한 보수적 매도가를 적용하세요.
- 환금 기간 반영. 14세대 다세대주택이고 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 재매각과 임대에 필요한 기간을 자금계획에 반영하세요.
- 미납 비용 확인. 공용부분 관리비, 공과금, 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 관리주체와 관계 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 출구전략이 등급을 가른다
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2017년 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 전입자 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득은 18,620,000원입니다.
가격 역시 최근 12개월 실거래 평균 38,500,000원의 48.4%로 차이가 큽니다. 다만 비교 거래가 2건에 불과하고 14세대 소규모 다세대주택이며 이미 2회 유찰됐다는 점은 환금성과 내부 상태에 대한 시장의 경계 신호입니다. 권리는 합격, 가격은 경쟁력 있음, 출구전략은 보수적으로. 전입자의 보증금·점유 상태와 실제 수리비를 확인한 뒤 임대 또는 재매각 가능성을 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
