청주지방법원 2024타경2926. 충북 음성군 감곡면 단평리 59-12 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 864.0㎡이며 농림지역·농업보호구역에 포함됩니다. 감정가는 455,426,720원, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 149,234,000원입니다.
등기상 핵심은 2012.04.06. 설정된 부천지구원예농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 존속하는 안용엽 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 2명 가운데 김민기는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경2926 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-12 · 충청북도 음성군 감곡면 대학길190번길 56-46 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 864.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이효진 |
| 감정가 / 최저가 | 455,426,720원 / 149,234,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 343,796,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2012.04.06. 접수된 을구 3번 부천지구원예농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 최초 273,000,000원으로 등기되었고 2017.06.30. 변경계약으로 372,000,000원이 기재되어 있습니다. 2019.09.27. 안용엽 근저당과 2024.11.05. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민기 | 목적물 전부 · 전입신고일 미상 | 8,000원 | 2025.01.16 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 민명진 | 주민등록등본상 전입자 · 2021.07.21 | 미상 | 2025.02.05 | 없음 | 확정일자 미상 |
민명진은 2021.07.21. 전입으로 말소기준권리인 2012.04.06.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 김민기는 전입신고일이 확인되지 않아 판정이 불가능합니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 김민기의 대항력과 실제 임대차관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 비교 자료 없음
감정가 455,426,720원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 149,234,000원, 감정가의 33% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 119,387,200원, 7회 유찰 시 95,509,760원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,889,276원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 부천지구원예농업협동조합 | 273,000,000원 | 146,344,724원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 안용엽 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 403,000,000원 중 예상 배당은 146,344,724원이고, 미배당은 256,655,276원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 김민기의 대항력도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대곡저수지 남측 인근이며 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 및 일반목구조, 스라브 및 기와지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 냉난방설비와 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 864.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 농림지역이며 농업보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 62,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민기 전입일 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다.
- 김민기 임대차 범위 확인. 목적물 전부로 신고되어 있으므로 실제 점유·임대차계약 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 민명진 보증금 확인. 2021.07.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가 33%이지만 반복 유찰의 원인을 현장·수요·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 농림지역·농업보호구역 확인. 토지 이용과 향후 활용에 영향을 줄 수 있는 제한사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 5회 유찰되어 감정가 455,426,720원에서 최저매각가 149,234,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 최근 실거래 시세가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 임차관계입니다. 민명진은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 김민기는 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 농림지역·농업보호구역, 감정평가상 단독주택 이용, 5회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 김민기의 대항력과 실제 임대차관계를 확정할 수 있는가입니다.
