광주지방법원 2024타경430. 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 649-12, 장흥바이오식품산업단지 내의 공장·사무소와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 4,519,095,400원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,851,022,000원, 감정가의 41% 수준입니다. 소유자는 주식회사서광이고 신청채권자는 신한은행, 청구금액은 4,189,015,106원입니다.
등기상 권리구조의 중심은 2020.10.29. 설정된 신한은행 근저당입니다. 을구 1번 채권최고액 1,992,000,000원이 말소기준권리이며, 같은 날 을구 2번 신한은행 근저당 312,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 중소기업은행·서울보증보험 가압류와 장흥군·국민건강보험공단· 목포시·국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경430 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 649-12 · 전라남도 장흥군 장흥읍 산단로 324 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무소 · 소방펌프실 · 공장용지 |
| 토지 | 3,300.0㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사서광 |
| 감정가 / 최저가 | 4,519,095,400원 / 1,851,022,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 4,189,015,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.10.29. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,992,000,000원이고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-117호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 신한은행 근저당 312,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)동광 대표 박창훈 | 공장 동측 한칸 | 2022.08.18 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경섭 | 미상 | 2021.03.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 명 모두 전입신고가 말소기준일인 2020.10.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 내용상 대항력은 없습니다. 김경섭은 보증금이 확인되지 않아 금액 자체는 추가 확인이 필요하지만, 전입일 기준으로는 말소기준보다 후순위입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,851,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,910,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,992,000,000원 | 1,830,111,780원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 312,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 200,405,002원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 276,113,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,780,518,602원 중 예상배당은 1,830,111,780원이고, 미배당액은 950,406,822원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각조건 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 제시외 건물. 일반건축물대장상 2020.11.25. 증축 사용 승인으로 건축물대장에 등재되어 있습니다.
- 평가 제외. 목록3 지상 이동식 컨테이너 1동은 평가에서 제외됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥바이오식품산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장 및 공업나지가 주를 이루는 산업단지입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 출입이 자유롭고 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물 이용. 공장·사무소·공장·소방펌프실로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 3,300.0㎡ 공장용지, 일반공업지역, 평지, 세로장방, 광대로한면입니다.
- 계획·규제. 도시지역·일반공업지역·도시계획구역·지구단위계획구역·일반지방산업단지에 포함되고, 공장설립승인지역에 저촉되며 대로1류에 접합니다.
- 공시지가. 80,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장흥군 관리조건 확인. 보조금 지원 부동산의 입주계약·양도기간·제3자 양도 조건을 2026.01.09.자 사실조회회신서와 함께 확인하세요.
- 기계기구 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구의 실제 현황과 작동 여부를 확인하세요.
- 컨테이너 확인. 목록3 지상 이동식 컨테이너 1동은 평가외이므로 소유관계와 처리비용을 확인하세요.
- 임차 점유 확인. (주)동광 대표 박창훈과 김경섭의 실제 점유 범위, 계약내용, 김경섭의 보증금 및 명도 상황을 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 41%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘매수 후 조건’을 먼저 본다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순히 “4회 유찰, 감정가의 41%”라는 숫자만 보고 평가하기는 어렵습니다. 실제 시세 자료가 없고, 공장·토지라는 특수용도에 더해 보조금 지원 부동산의 입주계약 또는 양도조건이 붙어 있기 때문입니다.
권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 행정·이용조건은 필수 확인. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다. 4회 유찰이라는 할인 폭보다 장흥군 관리조건과 실제 공장·기계기구의 이용 가능성을 먼저 검증한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
