청주지방법원 2024타경3264. 이 사건의 권리분석 기준점은 2021.01.04 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 900,000,000원이고, 이후 2022.06.30 변경등기로 채권최고액이 1,008,000,000원으로 변경돼 있습니다. 현재 경매의 청구금액은 847,496,914원입니다. 등기상 그 뒤에 붙은 중소기업은행 가압류, 소유권이전청구권가등기, 케이비국민카드 가압류, 신용보증기금의 강제경매·가처분, 충주시·국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치하고 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 등기 인수액은 없습니다. 그러나 이 물건은 권리보다 물건 구성과 입찰 요건을 더 주의해야 합니다. 목록 1·2·3·11은 지분매각이고, 목록 7·8·9·12는 농지취득증명서 제출이 요구되며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 또 목록 8·12는 공부상 ‘전’이지만 현황은 ‘도로’이고, 건물 역시 공부상 대곡리 119-29·119-33 양 지상 소재이나 현황은 대곡리 119-29 단일 지상에 소재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3264 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 표기 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 119-23 |
| 건물 등기 표시 | 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 119-29, 119-33 제가동호 · 충청대로 2212 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 단독주택 용도이나 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 박근석 2분의 1 · 박근영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,752,589,280원 / 574,289,000원 (5회 유찰·감정가 33%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 847,496,914원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021.01.04 충주축산업협동조합 근저당입니다. 2023년 이후 설정된 가압류와 가등기, 2024년 강제경매·가처분·임의경매·압류는 모두 이보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 33%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 574,289,000원으로 감정가 1,752,589,280원의 33% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 단일 주택이 아니라 근린상가 + 토지 일괄매각이고, 일부 목록은 지분매각, 일부는 농지취득증명서 제출 대상이며, 토지와 건물의 공부·현황 차이도 있습니다. 따라서 단순히 ‘5회 유찰 = 저평가’로 연결하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 574,289,000원 | 455,469,544원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 459,431,200원 | 569,178,766원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 367,544,960원 | 660,016,323원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 455,469,544원에서 569,178,766원, 660,016,323원으로 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 가격 하락이 곧 권리 인수 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 근거 역시 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,289,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,142,890원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 충주축산업협동조합 | 900,000,000원 | 566,146,110원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 6,609,605원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 93,677,822원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,328,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 8,142,890원을 제외한 566,146,110원이 충주축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 1,021,615,654원 중 566,146,110원이 배당돼 미배당은 455,469,544원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 주덕읍 신중리 ‘주덕고등학교’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공장·농경지·자연림 등이 형성된 국도변 한산한 주상지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 지역입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택 용도이나 현재 사무실로 이용 중입니다. 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건이며 급수·급탕·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고, 목록별로 가축사육제한구역·접도구역·준보전산지 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 8·12는 공부상 지목 ‘전’이나 현황은 ‘도로’이고, 건물은 공부상 대곡리 119-29·119-33 양 지상이나 현황은 대곡리 119-29 단일 지상에 소재합니다.
- 토지 자료. 지목 도로, 토지면적 420.0㎡, 공시지가 22,000원/㎡, 완경사·부정형·중로한면으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 근린상가·토지 복합구성에 일부 지분매각과 농지취득증명 요건이 겹치고 현재까지 5회 유찰된 만큼, 일반적인 단일 주거물건보다 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 10번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후지만 ‘담보가등기 종류 확인 필요’ 유의사항이 있으므로 원인증서와 본등기 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 2021.01.04 채권최고액 900,000,000원 설정 후 2022.06.30 1,008,000,000원으로 변경돼 있습니다. 배당요구·채권계산서를 원본 대조하세요.
- 농지취득증명서. 목록 7·8·9·12는 농지취득증명서 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위. 목록 1·2·3·11은 지분매각입니다. 일괄매각의 각 목록별 취득 범위와 공유관계를 반드시 특정해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록 8·12의 ‘전→도로’ 이용과 건물의 실제 소재관계를 현장·지적도·건축물 관련 서류로 대조하세요.
- 수목 포함. 목록 10 지상 수목은 토지가격에 포함해 평가돼 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 33%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 근린상가·토지의 실제 이용가치와 처분 가능성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.01.04 충주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·가등기·가처분·경매·압류는 매각으로 소멸해 매수인 권리 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 거기서 끝나지 않습니다. 현재까지 5회 유찰됐고, 일부 목록은 지분매각, 목록 7·8·9·12는 농지취득증명서 제출 대상이며, 토지와 건물에는 공부·현황 차이도 있습니다. 가등기 종류 확인과 근저당 채권최고액 변경까지 감안하면 이 물건은 권리 자체보다 입찰 자격·취득 범위·현황 검증의 난도가 높은 복합형입니다. 최저가 574,289,000원이라는 숫자보다 먼저, 무엇을 어떤 조건으로 취득하는지를 확정하는 것이 순서입니다.
