청주지방법원 2024타경32989. 음성군 삼성면 능산리 일대의 토지와 공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장·창고·사무실·화장실·다용도실 등으로 이용되고 있고, 토지는 공장용지 3,741㎡입니다. 감정가 1,794,289,110원에서 9회 유찰돼 최저매각가는 587,953,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서상 강경수가 2019.08.12 전입했고 배당요구도 2024.08.29 접수했습니다. 권리계산상 말소기준일인 2019.10.21보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 현재 자료만으로는 낙찰자가 최종적으로 부담할 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경32989 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 능산리 557-10, 577-8, 653 · 나동 · 금일로 492-92 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고 등 |
| 토지 | 공장용지 · 3,741㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청우영농 |
| 감정가 / 최저가 | 1,794,289,110원 / 587,953,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 낮은 가격보다 임차인 인수 여부가 먼저
② 임차인 — 강경수 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강경수 | 2019.08.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.29 | 대항력 有 배당요구 · 우선변제 미상 · 미배당 승계 가능성 |
전입일 2019.08.12은 권리계산상 기준일 2019.10.21보다 빠릅니다. 따라서 현재 자료에서는 대항력 있는 임차인으로 처리됩니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 매각 범위 — 매각제외 물건이 많다
- 일괄매각. 감정평가서상 제시외 수변전설비 및 제시외 ㄱ, ㄴ은 매각에 포함됩니다.
- 태양광설비 제외. 목록5 나동 지붕의 타인 소유 태양광설비는 매각에서 제외됩니다. 재산권자는 해사랑협동조합입니다.
- 가스저장탱크 제외. 목록2 지상의 타인 소유 가스저장탱크는 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 일부 제외. 목록1 토지 및 목록5·7·8 건물, 제시외 ㄱ·ㄴ에 소재하는 소유자 미상의 기계기구 등은 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록1·3 지상의 컨테이너 2개동도 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록7·8은 공부상 단층이나 현황은 3층으로, 중간 벽체 없이 일동의 건물로 이용 중입니다.
- 설비 상태. 기계기구는 현재 방치된 상태로 정상 운영을 위해 별도의 점검 및 수리가 필요할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 587,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,279,530원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,340,000,000원 | 579,673,470원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 460,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 인천신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,596,169원 | 0원 |
| 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 128,044,954원 | 0원 |
| 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 94,474,590원 | 0원 |
| 가압류 · 수협은행 | 32,317,395원 | 0원 |
| 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 270,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 농협은행주식회사 | 37,489,831원 | 0원 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 301,741,474원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 1,015,478,281원 | 0원 |
| 가압류 · 농업회사법인강화라이스주식회사 | 204,353,542원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 148,878,210원 | 0원 |
| 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 29,870,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 92,938,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,583,182,756원 중 채권자 예상배당은 579,673,470원, 미배당은 4,003,509,286원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 금액이 확인되지 않아 위 배당계산에 반영되지 않았으므로 실제 인수액 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장, 사무실, 화장실, 다용도실, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 충청북도 음성군 금왕읍 구계리 소재 전문건설공제조합 기술교육원 서측 인근이며, 주위에는 소규모 공장·농경지·임야 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,741㎡, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 94,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 건물. 2016.10.17 사용승인 건물과 2020.12.24 사용승인 건물이 혼재하며 경량철골구조·일반철골구조 판넬지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강경수 보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금·확정일자·배당가능액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2019.10.21 압류가 기준으로 계산돼 있으나 2020.02.21 말소 기록이 존재하므로 등기 원본과 매각물건명세서의 최종 기준을 대조해야 합니다.
- 매각제외 물건 경계. 태양광설비·가스저장탱크·일부 기계기구·컨테이너 등 매각제외 자산의 소유관계와 사용관계를 확인하세요.
- 현황과 공부 차이. 목록7·8은 공부상 단층이나 현황은 3층으로 이용 중이므로 건축물대장·현황을 직접 확인해야 합니다.
- 기계기구 상태. 방치 상태로 정상 운영에 점검·수리가 필요할 수 있으므로 실사용 목적이면 별도 비용을 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위와 미배당 범위를 판단할 수 있습니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 32.77%까지 내려온 배경을 현장·접근성·시설상태·점유관계·매각제외 자산까지 포함해 점검해야 합니다.
맺으며 — “32.77% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 감정가 1,794,289,110원에서 9회 유찰돼 최저매각가가 587,953,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인 강경수의 보증금이 미상이어서 매수인이 최종적으로 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 게다가 말소기준으로 계산된 압류의 말소 이력, 태양광·가스저장탱크·기계기구·컨테이너 등 다수의 매각제외 물건, 공부와 현황의 차이, 방치된 기계기구와 세금 압류까지 확인할 요소가 많습니다.
최저가가 낮다는 사실만으로는 저가매수라고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격이 아니라 ① 대항력 임차인의 보증금과 실제 승계액, ② 최종 말소기준권리, ③ 매각 포함·제외 자산의 경계, ④ 현황·시설 상태를 먼저 확정하는 것입니다. 이 네 가지가 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
