청주지방법원 2024타경33432. 음성군 맹동면 스카이타워 지하층비01호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 위락시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이씨개발이며, 2016.08.19 설정된 익산농업협동조합 근저당권 채권최고액 195,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.27 임의경매개시결정이 기입됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 숫자만 보면 감정가 263,600,000원에서 현재 28,304,000원까지 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 10.74%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 특히 10회 유찰이라는 결과는 근린생활시설·위락시설로 이용 중인 지하층 물건의 수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33432 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 장성3길 13-5, 지하층비01호 (스카이타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 263,600,000원 / 28,304,000원 (10회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2016.08.19 익산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 사건 청구액 | 3,611,923,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 청주지방법원 음성등기소 · 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2016.07.19 주식회사제이씨개발 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 한국자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 그 신탁은 2016.08.09 말소됐습니다. 이후 2016.08.19 익산농업협동조합 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.06.27 경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 5명, 모두 말소기준 이후
확인된 임차·등록자는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입 또는 등록일은 모두 2016.08.19 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
| 이름 | 점유·등록 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정원 | 목적물 전부 | 2024.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤기연 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2024.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채은숙 | 목적물 전부 | 2019.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2023.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우경 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2016.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 28,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 909,472원 |
| 2. 근저당 · 익산농업협동조합 | 195,000,000원 | 27,394,528원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 195,000,000원 | 167,605,472원 |
현재 최저가 28,304,000원에서는 집행비용 909,472원을 제외한 27,394,528원이 익산농업협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 167,605,472원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 28,304,000원 | 27,394,528원 | 167,605,472원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 22,643,200원 | 21,835,622원 | 173,164,378원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 18,114,560원 | 17,388,498원 | 177,611,502원 | 0원 |
현재 회차부터 12회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시 실질취득액은 매각가와 동일하게 낮아집니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 22,643,200원이나 18,114,560원 역시 시세 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 ‘몇 % 할인됐는가’보다 ‘왜 10회까지 응찰이 성사되지 않았는가’를 확인하는 것이 우선입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 남천공원 북측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 2016.07.05입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 서측으로 노폭 약 12M의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접합니다.
- 토지. 관련 토지는 1,103.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구· 중점경관관리구역 등에 포함되고 중로2류와 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 5명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현황조사에 적힌 정보만으로 끝내지 말고 매각물건명세서와 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 점유 인도 검토. 오정원·채은숙은 목적물 전부 점유로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 절차가 필요한지 현장 확인이 필요합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 가격뿐 아니라 이용성·수요·환금성을 함께 점검해야 하는 신호입니다.
- 지하층 이용성 확인. 감정평가 이용상태가 근린생활시설 및 위락시설인 만큼 현행 이용상태와 실제 영업·점유 형태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리인 2016.08.19 익산농업협동조합 근저당과 2024.06.27 경매개시결정의 현재 상태를 입찰 전 최신 등기와 대조해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2016.08.19 익산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·등록자 5명은 모두 그 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 감정가 263,600,000원이 10회 유찰 끝에 28,304,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다. 근린생활시설·위락시설로 이용 중인 지하층 물건이라는 점과 10회 유찰 이력을 함께 보면, 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 점유상태·이용성·환금성의 현장 검증입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 시세 확인 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
