청주지방법원 2024타경35520. 음성군 생극면 오생리 361-3 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 식당, 숙소, 휴게실, 창고 등으로 이용 중이고 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정가 3,256,590,060원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,667,374,000원입니다.
등기상 핵심은 2019.07.23 중소기업은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 상가건물임대차현황서상 등록자 신태용의 등록일은 2019.07.22로 말소기준권리보다 앞서며, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35520 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 오생리 361-3 · 충청북도 음성군 생극면 오신로 48-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공장, 식당, 숙소, 휴게실, 창고 등 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 6,137㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사케이글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 3,256,590,060원 / 1,667,374,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,645,078,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 관정, 기계기구 포함 · 제시외 건물 매각 포함 · 소재불명 기계기구는 기계기구 감정평가명세표 참조 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 먼저다
2019.07.23 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권, 이건우 명의 근저당권, 황용비 근저당권, 주식회사크린토피아스테이 근저당권, 근로복지공단·신용보증기금 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 신태용 보증금 확인 전에는 실질취득가 미정
| 임차인 | 사용관계 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치엘티 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.04.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신태용 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2019.07.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
(주)에이치엘티는 2020.04.14 등록으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 신태용은 2019.07.22 등록으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금이 미상이므로 최저매각가 1,667,374,000원만을 실질취득가로 볼 수 없습니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 보증금 규모를 확인하기 전에는 가격 안전마진도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 51% 수준인 1,667,374,000원이고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,333,899,200원, 5회 유찰 시 1,067,119,360원입니다. 그러나 이 물건은 동일 유형의 실거래 가격을 기준으로 한 비교보다 먼저 선순위 임차보증금 승계 가능성을 해소해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,667,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,073,740원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,680,000,000원 | 1,648,300,260원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,738,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 이건우 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 174,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당권 · 황용비 | 250,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 57,941,390원 | 0원 |
| 9. 을구 14번 근저당권 · 주식회사크린토피아스테이 | 250,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,980,741,390원 중 예상배당은 1,648,300,260원, 미배당은 3,332,441,130원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 신태용의 보증금이 미상이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 1,667,374,000원 | 1,648,300,260원 | 3,332,441,130원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 1,333,899,200원 | 1,318,160,208원 | 3,662,581,182원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 1,067,119,360원 | 1,054,048,166원 | 3,926,693,224원 | 0원 |
모든 시나리오에서 소유자 잔여는 0원이고 채권 미배당이 크게 발생합니다. 다만 이 표는 채권자 배당 시나리오일 뿐, 보증금이 확인되지 않은 신태용의 최종 승계액을 확정하는 표가 아닙니다. 따라서 회차별 최저가만 비교해 입찰 상한을 정하는 방식은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 생극면 오생리 ‘오생삼거리’ 북측 인근이며, 주변은 공장·농경지·임야 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 일련번호 2·4·5는 공장 등, 일련번호 3은 식당·숙소·휴게실·창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 6,137㎡, 지목 공장용지, 공업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 113,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역을 중심으로 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되며 일부 토지는 영농여건불리농지·중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 건물. 일반철골조 또는 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이며, 급수·급탕 겸용 위생설비와 일부 난방설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신태용 보증금 확인. 2019.07.22 등록으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정하지 마십시오.
- (주)에이치엘티 확인. 2020.04.14 등록으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 51%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 관정·기계기구와 제시외 건물이 매각에 포함되고, 소재불명 기계기구가 있으므로 기계기구 감정평가명세표와 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육·배출시설 관련 제한을 실제 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 공장·식당·숙소·휴게실·창고 등 복합 이용 상태이므로 실제 점유자와 각 건물의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,256,590,060원에서 3회 유찰되어 1,667,374,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 신태용이 2019.07.22 등록했고 말소기준권리는 2019.07.23이므로 대항력이 존재하며, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 최저가만으로 총 취득부담을 계산할 수 없습니다.
등기부상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 대항력 임차인의 보증금은 별개의 문제입니다. 공장 등으로 이용되는 근린시설·토지이고 일괄매각 대상에 관정·기계기구·제시외 건물까지 포함되며 이미 3회 유찰된 사건인 만큼 환금성과 현장 확인 부담도 큽니다. 등기상 말소구조는 명확하지만, 임차보증금이 확정되기 전까지는 입찰가보다 권리확인이 우선인 물건입니다.
