청주지방법원 2025타경279. 충주시 신니면 광월리 일대의 토지와 창고시설을 함께 매각하는 사건입니다. 등기부상 부동산은 광월리 533-3, 533-1, 533-2, 533-5, 534-2, 산68-14 및 가동으로 표시되고, 도로명주소는 광월길 12-47입니다. 감정 요항표는 이 부동산을 창고용지와 창고시설 4개동으로 설명하고 있으며, 건물은 각각 2023.04.06. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설입니다.

권리관계는 기준점을 잡기 어렵지 않습니다. 2023.05.02. 접수된 박희찬 명의의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 이응진 130,000,000원, 주식회사스카이인슈판넬 100,000,000원, 이고훈 250,000,000원, 청원신용협동조합 336,000,000원의 근저당권과 가압류·압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상배당에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준보다 앞선 임차권이나 인수 대상 권리는 확인되지 않았습니다. 건물은 감정 기준시점에 공실로 조사됐고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유자, 사업자등록, 전입 여부와 현장 사용 상태를 다시 확인해야 합니다.

2023.04.27. 박희찬의 200,000,000원 가압류는 2023.05.02. 해제로 말소됐고, 2023.06.02. 주식회사 스카이인슈판넬의 150,000,000원 가압류도 2023.07.07. 해제로 말소됐습니다. 또한 이응진이 신청한 2024.09.09. 임의경매개시결정은 2024.12.18. 취하되어 2024.12.23. 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.02.12. 청원신용협동조합이 신청한 사건입니다.

② 가격 검증 — 26.21%라고 곧바로 싸지는 않다

감정가 1,206,141,000원에서 6회 유찰된 현재 최저매각가는 316,182,000원입니다. 수치상 감정가의 26.21%까지 하락했습니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았고, 대상도 주거용 아파트가 아니라 생산관리지역의 토지와 공실 창고시설입니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.

현재 회차에서 등록 채권 합계 869,900,000원 중 채권자에게 배당되는 금액은 310,955,452원이고, 미배당액은 558,944,548원입니다. 7회 유찰 시 미배당은 621,295,638원, 8회 유찰 시에는 671,176,511원으로 늘어납니다. 신청채권자인 청원신용협동조합의 청구액은 401,041,498원이지만, 세 회차 가정 모두 선순위 배당 뒤 배당액은 0원으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 316,182,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 이고훈 근저당부터 미배당이 발생하고, 청원신용협동조합과 후순위 가압류권자에게는 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 충주시 신니면 광월리 소재 “대마을” 북측 인근으로, 주변은 농경지·농촌마을·창고시설·중소규모 공장·축산농장·임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근으로 국도와 지방도로가 통과해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 창고시설 4개동은 각각 2023.04.06. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 내·외벽은 판넬, 바닥은 콘크리트 등으로 마감돼 있습니다.
• 이용상태. 기준시점 현재 건물은 각각 공실 상태이고 임대관계는 미상입니다.
• 토지 특성. 창고용지 1,285㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형이며 공시지가는 67,900원/㎡입니다.
• 규제. 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 일괄매각·현황 차이 확인

감정 요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 토지의 현황 이용과 건물 소재 목록에 관한 별도 확인사항이 명시돼 있습니다. 따라서 각 토지의 경계, 건물의 실제 위치, 대장상 소재지, 건물과 토지의 일체성, 진입로와 사용관계를 현황측량과 원본 공부로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 재확인. 감정 기준시점에는 창고 4개동이 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임차권·유치권 주장 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 배치. 목록 9~12 건물의 대장상 소재와 현황 소재가 다르게 적시돼 있으므로 지적도·건축물대장·현황측량 결과를 서로 대조해야 합니다.
• 목록 5 현황. 공부상 창고용지이지만 현황은 나지이므로 실제 이용 상태와 토지 정비비용을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 광월리 533-3, 533-1, 533-2, 533-5, 534-2, 산68-14와 창고시설 4개동의 매각 포함 범위를 원본 매각목록으로 확인해야 합니다.
• 용도 규제. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역에서 계획하는 창고·공장·축산 관련 이용이 가능한지 충주시 관련 부서에 확인해야 합니다.
• 도로와 대형차 진입. 세로(가) 도로 접면과 차량 접근 가능 평가만으로는 화물차 회전·교행·상하차 여건을 알 수 없으므로 현장에서 확인해야 합니다.
• 시설비 점검. 공실 창고의 판넬·지붕·바닥·전기·배수·소방시설 상태와 재가동 비용을 조사해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 26.21%라는 비율이 아니라 예상 임대수익, 공실 위험, 보수비, 토지가치와 재매각 가능 가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 세금·체납. 충주시 및 국의 압류가 있으므로 당해세와 체납세액, 배당 순위를 원본 자료로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 다른 문제”

이 물건은 2023.05.02. 박희찬 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 하지만 6회 유찰된 공실 창고시설이고, 감정가 1,206,141,000원 대비 최저가가 316,182,000원까지 내려왔다는 사실 외에 직접적인 실거래 비교 근거는 없습니다.

게다가 목록 5의 공부상 지목과 현황 이용이 다르고, 창고 4개동의 대장상 소재 목록과 실제 소재 목록도 다르게 적시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형입니다. 최저가 비율만 보면 과감해지기 쉽지만, 이 사건의 승부처는 권리보다 창고의 실제 사용가치, 토지·건물 배치, 규제, 진입 여건과 재매각 가능성을 얼마로 평가하느냐에 있습니다.