청주지방법원 2025타경1005. 충주시 엄정면 신만리 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 잡종지 등을 포함하고 총면적은 2,143㎡, 용도지역은 계획관리지역입니다. 등기 확인 건물은 충청북도 충주시 엄정면 신만리 452-13이고 소유자는 이종근입니다. 건물 등기에는 근저당권이 없으며, 권리분석 데이터상 말소기준은 2025.10.16 수안보농업협동조합의 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 그 뒤 2025.12.02 충주세무서장의 압류가 등기되어 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
다만 권리가 단순해 보인다는 이유만으로 바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 감정평가상 전체 임대관계는 미상이고, 매각물건에는 제시외 건물과 매각제외 시설이 함께 얽혀 있습니다. 특히 목록7 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장에 미등재된 상태입니다. 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 실제로 무엇을 취득하고 무엇이 제외되는지를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1005 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 엄정면 신만리 452-2 |
| 등기 확인 건물 | 충청북도 충주시 엄정면 신만리 452-13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이종근 · 단독소유 |
| 토지 | 2,143㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 주거기타 |
| 감정가 / 최저가 | 683,840,920원 / 350,126,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수안보농업협동조합 / 366,773,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 임대관계 확인 필요
확인된 임차인 등록은 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 다만 감정평가에는 전체 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유자·사업자등록·전입 여부 등은 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다. 점유자의 보증금이나 확정일자 등이 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 해석 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가 683,840,920원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 350,126,000원, 즉 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 280,100,800원(40.96%), 5회 유찰 시 224,080,640원(32.77%)입니다.
하지만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 농촌마을·농경지·축사·과수원·임야가 혼재한 지역의 연립/다세대 + 토지이고, 미등재 건물과 매각제외 시설까지 포함된 비정형 물건이므로 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 3회 유찰이라는 사실 역시 환금성과 매각범위 복잡성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,701,764원 |
| 참고 · 수안보농업협동조합 청구 | 366,773,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 344,424,236원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 5,701,764원과 소유자 잔여 344,424,236원으로 구성되며, 신청채권자 청구액 366,773,126원에 대한 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 엄정면 신만리 ‘구만리마을’ 북측 인근으로, 농촌마을·농경지·축사·과수원·임야 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 토지 기호1~3은 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 통과하며, 기호4·5는 도로입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)에 해당하고 가축사육제한구역·준보전산지에 포함됩니다.
- 토지 특성. 잡종지 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가), 공시지가 47,500원/㎡입니다.
- 추가 제한. 준보전산지·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고 하천구역에 접합니다.
- 공부와 현황. 기호3 토지는 잡종지이나 현황 일부에 제1종근린생활시설(사무소) 신축신고를 득한 제시외 건물이 있고, 사용승인을 받지 않은 상태의 ‘대’로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 농촌마을과 농경지·축사·과수원·임야가 혼재하고, 일괄매각·미등재 건물·매각제외 시설이 함께 있어 단순 주거용 부동산보다 매수자층이 제한될 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 제시외 휴게소는 포함되지만 견사·계사·컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 각 시설의 위치와 이용관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 미등재 건물 확인. 목록7 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장에 미등재되어 있습니다. 현황·허가관계·이용상태를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 등록 임차인은 없지만 전체 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권 근거 확인. 청구액 366,773,126원이 있으나 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 사건 전체 목록의 담보관계와 경매신청 근거를 원본에서 확인해야 합니다.
- 51.2% 할인율 과신 금지. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 비정형 토지·건물 구성과 환금성을 함께 반영해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지 및 하천구역 접함 사항이 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 매각범위 확인이 먼저다
이 사건은 최저매각가가 350,126,000원까지 내려와 감정가의 51.2%라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 등록 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리 부담은 크지 않아 보입니다. 하지만 실제 승부처는 가격표가 아닙니다. 연립/다세대 + 토지 일괄매각, 제시외 휴게소 포함, 견사·계사·컨테이너 제외, 사용승인 없이 건축물대장에 미등재된 건물, 전체 임대관계 미상, 그리고 신청채권액 366,773,126원이 배당 시뮬레이션에 0원으로 표시되는 구조까지 확인해야 할 항목이 많습니다.
권리상 인수액은 0원, 가격 평가는 보류, 현황·매각범위 확인은 필수. 3회 유찰 자체를 저가매수 신호로 해석하기보다, 무엇을 실제로 취득하는지와 비정형 자산의 환금성을 먼저 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
