청주지방법원 2025타경1067. 충청북도 음성군 원남면의 근린시설 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 가동·나동 공장 등, 다동 사무실·기숙사, 라동 사무실, 마동 창고입니다. 토지는 공업용으로 이용되는 부분과 현황 도로, 전 기타 등이 섞여 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사에스케이엠이고, 2014.11.28 주식회사신한은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당들과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리가 정리된다는 것과 물건이 단순하다는 것은 다릅니다. 이 사건은 기계기구·제시외 건물까지 일괄매각하면서 일부 토지는 지분매각이고, 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 또 일부 토지는 공부상 지목이 ‘하천’이지만 실제로는 도로나 전 기타 등으로 사용되고 있습니다. 따라서 낙찰 판단의 핵심은 후순위 채권 인수 여부보다 매각 범위와 현황·공부 차이를 정확히 대조하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1067 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 하노리 644-5 |
| 등기상 부동산 | 하노리 644-5, 645-2, 782-74, 782-115 · 하당리 596-60 제가동호 · 상경로 424-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공장 등 · 사무실·기숙사 · 사무실 · 창고 |
| 토지 정보 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 1,038㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,230,280,390원 / 1,141,903,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 청구액 | 1,806,558,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 소유자 | 주식회사에스케이엠 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2014.11.28 주식회사신한은행 근저당권이며, 그 뒤의 근저당과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 음성군 압류와 국의 압류는 각각 2019.01.25와 2018.12.31 해제에 따라 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 1,141,903,000원으로 감정가 2,230,280,390원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰된 결과입니다. 그러나 동일 또는 유사한 부동산의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 쉽게 비교하는 유형이 아니라 공장·사무실·기숙사·창고·토지와 기계기구가 결합된 부동산입니다. 가격 검토에서는 단순 할인율보다 매각대상 전체의 현황, 기계기구 존재 여부, 토지의 실제 이용상태와 지분 범위를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,141,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,819,030원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 384,000,000원 | 168,083,970원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 이종익 | 44,456,600원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 240,327,717원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,749,784,317원 가운데 현재 회차 예상배당은 1,128,083,970원이며 미배당은 1,621,700,347원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 매각 범위 — 이 사건의 핵심 확인사항
- 일괄매각. 기계기구와 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록11, 12는 지분매각입니다.
- 매각 제외. 이동식 컨테이너인 사무실·창고·바퀴굴림형 철재구조는 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 소재 및 소재불명 사항은 기계기구감정평가명세표와 감정평가액 관련 의견을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 목록11~14는 공부상 지목이 ‘하천’이지만 실제 이용은 도로·전 기타·공업기타 등으로 다릅니다.
⑤ 건물·토지 현황
- 가동호. 공장 등으로 이용하며 2014.10.31 사용승인, 2017.07.03 일부 증축. 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 단층이고 높은 층고를 이용해 내부 2층으로 이용합니다.
- 나동호. 공장 등으로 이용하며 2014.10.31 사용승인, 2020.10.22 일부 증축. 높은 층고를 이용해 일부 내부 2층으로 이용합니다.
- 다동호. 사무실·기숙사로 이용하며 2014.10.31 사용승인. 난방·위생·전기·급배수설비가 있습니다.
- 라동호. 사무실로 이용하며 2014.10.31 사용승인. 난방·위생·전기·급배수설비가 있습니다.
- 마동호. 창고로 이용하며 2017.07.03 사용승인. 전기설비가 있습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 국도38호 하당삼거리 남동측 인근의 공업용부동산 및 도로 등으로, 주변은 중소규모 공장·창고시설·농경지·과수원·농촌주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 기호1~5 토지는 일단지로 이용 중이고 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능하며, 인근으로 지방도로 및 국도가 통과합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역 및 성장관리계획구역(산업형) 등이 섞여 있고, 일부 토지는 접도구역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 공장용지·공업용, 평지·부정형·세로한면(가), 토지면적 1,038㎡, 공시지가 98,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 최근 실거래 가격 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·기계기구·제시외 건물 가운데 실제 포함되는 대상을 매각물건명세서와 감정평가명세표로 다시 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 이동식 컨테이너는 매각 제외이므로 현장에 존재하는 시설과 낙찰 후 소유권이 넘어오는 자산을 구분해야 합니다.
- 지분 및 도로 현황 확인. 목록11, 12의 지분 범위와 목록11~14의 공부상 지목·현황 이용 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 소재 및 소재불명 기계기구의 실제 존부와 감정평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 2025.07.02 신용보증기금의 근저당권 일부이전 138,799,431원도 등기 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2014.11.28 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류가 뒤따르지만, 제시된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없습니다. 권리 인수 측면만 놓고 보면 구조는 비교적 정리되어 있습니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공장·사무실·기숙사·창고와 여러 토지, 기계기구·제시외 건물의 일괄매각, 일부 지분매각, 매각 제외 컨테이너, 공부상 하천과 실제 도로·전 기타의 차이가 함께 존재합니다. 현재 최저가는 1,141,903,000원, 감정가의 51.2%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 그렇더라도 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 절반 가격이라는 이유만으로 싸다고 평가하는 것은 위험합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 할인율보다 매각 범위·현황·기계기구와 실제 시장가치의 검증입니다.
