청주지방법원 2025타경1296. 충주시 주덕읍 대곡리 119-1 일대 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 토지는 1,103㎡, 지목은 대, 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되어 있습니다.
등기 권리의 기준점은 2016년 2월 26일 설정된 충주축산업협동조합 근저당 148,800,000원입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류 32,908,086원, 강신문 명의 소유권이전청구권 가등기, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 임차관계 하나는 전입일·보증금이 모두 미상이고, 실질 진출입로의 법적 통행권 분쟁 가능성까지 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1296 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 119-1 · 충청대로 2220-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 1,103㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 유칠성 |
| 감정가 / 최저가 | 274,899,650원 / 140,749,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 126,905,845원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 대곡리 119-21은 대곡리 119-1과 합병 말소 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 임차관계는 확인형
말소기준은 2016.02.26 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 2014년 남부신용협동조합 근저당권 169,000,000원은 이미 말소된 이력이고, 현재 기준이 되는 근저당 이후의 한국자산관리공사 가압류와 강신문 명의 가등기, 경매개시결정은 매각 소멸로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 1건은 후순위, 1건은 대항력 가능·미상
| 이름 | 이용 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 방창성 | 주민등록등본상 전입자 · 점유부분 미상 | 2019.03.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 산출 0원 |
| 물임대 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 미상 |
실제 임차·점유 조사 대상은 2명입니다. 방창성의 전입일은 2019.03.29로 말소기준권리인 2016.02.26보다 늦어 제공된 조사상 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 반면 ‘물임대’는 주거 이용으로 기재되어 있으나 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 두고 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 실거래 검증은 없다
감정가는 274,899,650원, 현재 최저매각가는 140,749,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 동일 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
현재 배당모형에서 계산된 매수인 인수액은 0원이므로 산식상 실질취득액은 최저가와 같은 140,749,000원입니다. 다만 이는 앞서 본 미상 임차관계가 추가 인수로 확정되지 않는다는 전제의 계산값입니다. 이 물건의 가격 판단은 실거래 확인과 임차관계 확정 이후에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,770,486원 |
| 1. 근저당 · 충주축산업협동조합 | 148,800,000원 | 137,978,514원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 32,908,086원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 181,708,086원 중 예상배당은 137,978,514원, 미배당액은 43,729,572원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 산출된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용·통행 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 주덕읍 대곡리 ‘동산미제’ 서쪽 인근. 소규모 공장, 모텔, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 건물은 감정평가상 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 국도 36호선과 노선버스 정류장이 있으나, 정류장 거리·배차간격·노선 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,103㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 56,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 준보전산지와 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 통행권. 현황상 차량 출입은 가능하지만, 의견서상 실질 진출입로는 인접필지 대곡리 119-22·119-23이고 본건 취득으로 통행권이 자동 취득되는 것은 아니라는 주장이 제기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 최우선 확인. ‘물임대’의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 말소기준일 2016.02.26보다 앞선 대항요건이 있는지 확정해야 합니다.
- 방창성 보증금 확인. 전입은 2019.03.29로 후순위이나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 통행권 원문 검토. 대곡리 119-22·119-23의 소유관계와 실제 도로 사용 형태, 2026.09.30 제출 의견서 내용을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 강신문 명의 2024.12.12 가등기는 말소기준 이후이나 담보가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 가격은 실거래 확인 후 판단. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 대곡리 119-21은 119-1과 합병 말소된 상태이므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 통행 관련 의견서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 통행권과 미상 임차가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 274,899,650원에서 3회 유찰돼 최저가가 140,749,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 등기부상으로도 말소기준 이후 가압류와 가등기는 소멸하는 구조이고 배당모형상 인수액은 0원입니다.
그러나 결론은 가격이 아닙니다. 전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 주거 임대관계 때문에 대항력과 실제 인수위험을 아직 확정할 수 없고, 현황상 차량 출입이 가능하더라도 실질 진출입로로 지목된 인접 토지에 대한 통행권 법적 분쟁 가능성이 명시돼 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 140,749,000원이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
등기부는 소멸형이지만, 점유·통행은 확인형. 이 물건은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 임차관계와 진입권리를 먼저 확정할 수 있느냐가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
