청주지방법원 2025타경1753. 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 2층 203호의 근린생활시설입니다. 감정가는 351,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 115,016,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 32.77% 수준입니다. 다만 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계와 인수 가능성을 확인해야 하는 유형입니다.
특히 이시연은 2025.02.20의 등록 시점이 확인되고, 배당요구도 2025.10.22에 접수돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 실제 인수금액을 완결적으로 계산할 수 없습니다. 별도로 기재된 ‘점포’ 점유관계 역시 전입 시점과 보증금이 확인되지 않습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실과 실질취득비용이 싸다는 판단은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1753 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 2층203호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 라멘구조 스라브지붕 3층 건물 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 115,016,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 168,758,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 점유관계가 핵심
등기 흐름에는 2016년 주식회사전북은행의 근저당권들이 설정됐다가 말소된 기록이 있고, 2019.09.17 전주성가신용협동조합 명의의 채권최고액 204,000,000원 근저당권 설정 기록이 있습니다. 이후 2025.07.23 전주성가신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 해당 경매개시결정이 이 사건 자료상 기준권리로 잡혀 있으므로, 임차관계는 이 시점보다 앞서는지 여부가 중요합니다.
2026.02.06에는 2019.09.17 설정된 근저당권에 관하여 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 접수돼 있습니다. 원인은 2025.11.25 확정채권양도입니다. 입찰 전에는 현재 권리자와 경매기록의 채권자 표시가 어떻게 연결되는지 등기사항과 경매기록 원본을 함께 대조해야 합니다.
② 임차관계 — 배당표의 ‘인수 0원’을 그대로 믿으면 안 된다
| 성명·표시 | 사용·점유 | 등록·전입 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이시연 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 미상 | 2025.02.20 | 미상 | 2025.10.22 | 대항력 가능·미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
③ 가격 — 5회 유찰은 사실, 시세 할인인지는 별개
현재 최저가는 115,016,000원으로 감정가 351,000,000원의 32.77%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 92,012,800원, 7회 유찰 시 73,610,240원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 115,016,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 92,012,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 73,610,240원 | 0원 |
여기서 가장 경계해야 할 해석은 “감정가의 32.77%니까 싸다”입니다. 이 사건은 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 거래가격이 없으므로 감정가 대비 할인율을 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 게다가 임차보증금이 미상이라 실질취득비용 역시 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,410,224원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,605,776원 |
이 계산에서는 채권자 총 청구액과 배당액이 각각 0원으로 반영되고, 신청채권 168,758,052원에 대한 신청채권자 배당도 0원으로 나타납니다. 등기상 담보권 기록과 차이가 있으므로 실제 배당순위·채권액은 경매기록과 배당 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다. 임차보증금도 미상이라 위 소유자 잔여액을 확정 배당액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 동성리 영무예다음2차아파트 북동측 인근이며, 주위에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재합니다.
- 건물. 라멘구조 스라브지붕 3층 건물 중 제2층 제203호이며, 외벽은 복합판넬 및 돌붙임, 내벽은 페인팅·타일붙임·인테리어, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비 및 승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 14m 내외 포장도로, 북서측으로 노폭 8m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 867.4㎡, 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이시연 보증금 확인. 2025.02.20 등록 시점은 2025.07.23 경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 확인해 실제 인수 가능액을 먼저 산정해야 합니다.
- ‘점포’ 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력을 단정하지 말고 실제 점유자와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권액 168,758,052원이 존재하지만 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 등기·채권계산서·배당요구 내용을 직접 맞춰봐야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019.09.17 전주성가신용협동조합 근저당권과 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰의 원인 점검. 현재 가격이 감정가 대비 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 현장 임대수요·공실·점유상태를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 대항력 있는 임차보증금이 확인되고 미배당액이 발생한다면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 안전하게 싸다”
이 물건은 감정가 351,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 115,016,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락폭만 보고 입찰하기에는 임차관계가 아직 불완전합니다. 이시연은 기준권리보다 앞선 2025.02.20의 등록 시점이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이고, 별도의 ‘점포’ 점유관계도 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 배당 계산에 표시된 매수인 인수 0원을 확정값으로 볼 수 없습니다. 여기에 5회 유찰된 근린생활시설이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 이 사건은 “감정가 대비 몇 %인가”보다 실제 임차보증금이 얼마인지, 어떤 권리가 낙찰자에게 남는지, 실제 시장에서 얼마에 거래·임대될 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 현재 판단은 가격은 낮아졌지만 권리·점유 확인이 선행돼야 하는 C등급 보수 접근형입니다.