청주지방법원 2025타경1791. 충북 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 3층 302호로, 감정평가상 구분건물 근린생활시설입니다. 공부상 용도는 의원이지만 현황은 제301호와 함께 스터디카페로 이용 중입니다. 감정가 323,300,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 105,939,000원, 감정가의 32.77% 수준까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 최진현은 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입일은 2024.06.27입니다. 말소기준으로 제공된 2025.07.23 경매개시결정보다 전입이 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당모형에 반영됐고, 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인이 승계하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1791 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층 302호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 구분건물(근린생활시설) · 공부상 의원 / 현황 스터디카페 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 323,300,000원 / 105,939,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 138,844,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
초기의 전북은행 근저당권들은 등기상 말소된 내역으로 정리되어 있고, 제공된 말소기준은 2025.07.23 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.06.27에 전입한 최진현입니다. 배당요구는 2025.10.22 접수됐으나 우선변제권은 없는 것으로 산정돼, 보증금 2,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진현 | 목적물 1번 전부 | 2024.06.27 | 2,000원 | 2025.10.22 | 대항력 有 우선변제 無 승계 2,000원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 최진현의 보증금은 낙찰대금보다 훨씬 작은 2,000원이므로, 대항력 인수형에서 발생하는 ‘낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금에 고정되는’ 구조에는 해당하지 않습니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 매수인 실질취득액은 105,941,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,283,146원 |
| 인수 · 임차인 최진현 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,655,854원 |
가정 배당표상 최진현의 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계됩니다. 집행비용은 2,283,146원, 소유자 잔여는 103,655,854원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 2,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 105,939,000원 | 32.77% | 2,000원 | 103,655,854원 |
| 6회 유찰 시 | 84,751,200원 | 26.21% | 2,000원 | 82,825,678원 |
| 7회 유찰 시 | 67,800,960원 | 20.97% | 2,000원 | 66,180,543원 |
보증금 승계액은 각 시나리오에서 모두 2,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 최저가에서의 실질취득액은 105,941,000원이고, 추가 유찰이 되면 매각가가 하락하는 만큼 실질취득액도 거의 같은 폭으로 내려갑니다. 보증금이 낙찰가를 초과해 총취득액이 보증금에 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시복합혁신센터 남서측 인근. 도로변으로 3~6층 규모 근린생활시설이 주로 소재하고 배후에는 대단위 아파트 단지와 공공시설이 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하며 남동측 도보 약 2~3분 거리에 노선버스정류장인 대하육교 정류장이 있어 교통편익성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 의원이나 현황은 제301호와 함께 스터디카페로 이용 중입니다. 입찰 전 301호와 302호의 실제 점유·영업 공간 구분을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 장성로와 남동측 장성2길에 각각 접하며, 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 건물. 라멘구조 스라브지붕 3층 건물로 승강기·주차장·기본 소방시설·기본 전기시설 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 5회 유찰된 이력이 있어 주거용 집합건물보다 수요층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 최진현의 전입일 2024.06.27, 보증금 2,000원, 배당요구일 2025.10.22와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 인수액 반영. 현재 최저가 105,939,000원에 보증금 승계 2,000원을 더한 실질취득액은 105,941,000원입니다.
- 301호와 공동 이용 확인. 감정평가상 301호와 함께 스터디카페로 이용 중이므로 출입구·벽체·영업공간·설비가 실제로 어떻게 연결되어 있는지 확인하세요.
- 공부와 현황 차이. 공부상 의원, 현황 스터디카페입니다. 현 상태의 사용과 향후 용도 변경·영업 활용 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 5회 유찰로 감정가의 32.77%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 주변 근린시설의 실제 매매·임대수익을 별도로 확인하세요.
- 등기 원문 대조. 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전등기와 기존 근저당 말소 내역을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 배당표 검증. 신청채권 138,844,148원과 배당 시나리오의 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여액 사이의 관계를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
맺으며 — “32.77%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 권리와 환금성
이 물건은 감정가 323,300,000원에서 5회 유찰되어 105,939,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 대항력 임차인 1명이 존재하고 보증금 2,000원은 매수인이 승계합니다. 인수액은 작아 실질취득액이 105,941,000원으로 크게 달라지지는 않습니다.
다만 핵심 위험은 가격 할인율 그 자체보다 근린생활시설의 환금성, 5회 유찰 이력, 공부상 의원과 현황 스터디카페의 차이, 301호와의 공동 이용관계입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 32.77%만 보고 ‘싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 권리 측면에서는 인수액을 명확히 계산할 수 있지만, 가격과 활용성은 현장·임대수익·주변 거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
