청주지방법원 2025타경1845. 충주시 주덕읍 신양리 175-1 일원의 근린생활시설·주택 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 시멘벽돌구조 스라브지붕 3층 건물이고, 이용상태는 기호(3) 기준 근린생활시설 및 주택입니다. 1층은 근린생활시설 점포 2개, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 417.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리의 기준점은 2013.04.17 내수새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 590,000,000원이었고 2019.05.24 변경계약으로 636,000,000원으로 변경됐으며, 같은 날 내수새마을금고의 명칭이 북청주새마을금고로 변경됐습니다. 이후 등기된 기술보증기금 가처분, 국 명의 가처분, 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1845 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 175-1, 175-18 · 충청북도 충주시 주덕읍 주덕2길 16 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 이용 | 1층 근린생활시설(점포 2) · 2층 단독주택 |
| 토지 | 417.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 윤순금 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 544,861,600원 / 178,540,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 142,863,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.04.17 설정된 내수새마을금고 근저당입니다. 이후 2022.05.13 기술보증기금의 사해행위 취소 관련 가처분, 2024.11.26 국의 사해행위취소에 의한 소유권말소등기청구권 관련 가처분, 2025.07.25 북청주새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 판정되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조남기 | 목적물 3번 (가)부분 일부 점유 | 2018.10.24 | 없음 | 2025.09.08 | 미상 |
| 추상기 | 목적물 3번 (나)부분 일부점유 | 2016.02.25 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
| 추상철 | 주민등록등본상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
말소기준일 2013.04.17보다 가장 빠른 추상기의 전입일도 2016.02.25로 늦습니다. 조남기·추상기·추상철 모두 제공된 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수 자체는 확인되지 않았지만, 이들의 보증금이 대항력에 의해 낙찰자에게 승계되는 구조로 분석되지는 않습니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 32.77%
감정가는 544,861,600원이고 현재 최저매각가는 178,540,000원입니다. 5회 유찰을 거치면서 현재 회차 가격은 감정가의 32.77% 수준입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 142,832,000원, 7회 유찰 시는 114,265,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,560원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 내수새마을금고 | 590,000,000원 | 175,240,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 590,000,000원 중 175,240,440원이 배당되고, 미배당액은 414,759,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태와 환금성
- 주위환경. 주덕읍 행정복지센터 남동측 인근으로, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통입니다. 남동측 인근에 중앙선 주덕역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 시멘벽돌구조 스라브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1988.8.5입니다. 1층은 근린생활시설 점포 2개, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비가 있고, 2층에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 417.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·소로각지입니다. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 관련되고 소로1류에 접하며 소로3류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 453,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력. 조남기·추상기·추상철 모두 전입일이 2013.04.17 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
- 보증금. 조사된 3명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력 인수는 없더라도 배당관계와 실제 점유 조건은 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 명도. 목적물 일부 점유자가 확인되므로 실제 영업·주거 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가처분. 기술보증기금과 국의 가처분은 말소기준 이후 권리로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
- 가격. 5회 유찰로 감정가의 32.77%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
- 배당. 현재 회차 근저당 미배당액은 414,759,560원이나, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2013.04.17 근저당권이 말소기준이고, 확인된 3명의 전입자는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 기술보증기금과 국의 가처분도 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 권리와 분리해서 봐야 합니다. 감정가 544,861,600원이 5회 유찰돼 178,540,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 없어 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 근린생활시설·주택·토지가 결합된 이용구조, 일부 점유자 존재, 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건까지 확인한 뒤 실제 이용가치와 환금성을 기준으로 입찰가를 정하는 사건입니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
