청주지방법원 2025타경2053. 충청북도 음성군 삼성면 선정리 405 일대의 토지·건물 물건입니다. 감정평가상 가동은 공장, 나동은 공장(사무실)로 이용 중이며 주변도 공장과 전답지가 주로 형성돼 있습니다. 감정가는 1,577,247,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 807,550,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.09.21. 설정된 신한은행 채권최고액 816,000,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 절반 수준까지 내려왔지만 이 사건에는 아파트처럼 비교할 실거래 표본이 없습니다. 따라서 “3회 유찰 = 시세보다 싸다”라고 연결할 근거가 없습니다. 오히려 공장·토지·기계기구가 함께 움직이는 물건인 만큼 이용 가능성, 설비 가치, 토지 활용과 재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2053 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 선정리 405 · 대성로380번길 219 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 가동 공장 · 나동 공장(사무실) |
| 소유자 | 주식회사천명메탈 |
| 토지 | 공장용지 · 870.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,577,247,000원 / 807,550,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각(기계기구 포함) · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.09.21. 신한은행 근저당권이고, 2024년 중소벤처기업진흥공단 근저당 및 2025년의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 51.2%만 보고 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 807,550,000원으로 감정가 1,577,247,000원의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 646,040,000원(40.96%), 5회 유찰 시 516,832,000원(32.77%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 807,550,000원 | 51.2% | 8,573,036,870원 |
| 4회 유찰 시 | 646,040,000원 | 40.96% | 8,732,931,770원 |
| 5회 유찰 시 | 516,832,000원 | 32.77% | 8,860,847,690원 |
③ 예상배당표 (매각가 807,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,475,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 816,000,000원 | 797,074,500원 |
| 3. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 540,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 2,672,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 605,424,603원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 638,343,767원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국무역보험공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2022제6차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신보2024제21차유동화전문 유한회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신보2023제3차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중소기업은행 | 313,343,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,370,111,370원 중 예상배당은 797,074,500원이며 미배당은 8,573,036,870원입니다. 집행비용 10,475,500원이 먼저 반영돼 신한은행도 채권최고액 전액을 배당받지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 가동은 공장, 나동은 공장(사무실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 음성군 삼성면 선정리의 내곡보건진료소 서측 원거리 방향에 위치하며 주변은 공장과 전답지가 주로 이용되고 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 북측 방향 도보 약 13분 거리에 노선버스정류장(덕정리)이 있으며 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 건물. 가동은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장, 나동은 경량철골조 판넬지붕 단층 공장(사무실)입니다.
- 설비. 가동은 기본전기시설, 나동은 기본전기시설과 위생 및 급배수시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 870.0㎡ 공장용지로 공업용 이용, 평지·부정형이며 공시지가 104,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역 일부제한구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 기계기구와 제시외 건물은 포함되고 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 실제 현존 여부와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공장 가치 분리 검토. 토지 870.0㎡, 가동 공장, 나동 공장(사무실), 기계기구를 각각 나눠 현재 이용가치를 확인한 뒤 전체 응찰가를 판단해야 합니다.
- 3회 유찰 해석 주의. 807,550,000원이 감정가의 51.2%라는 사실은 확인되지만 비교 실거래가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 권리 재확인. 2018.09.21. 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 일부 대위변제 등기. 2025.09.11. 신용보증기금에 240,000,000원 일부 이전된 신한은행 근저당의 현 상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공매 진행 관계. 2026.06.30. 한국자산관리공사로부터 공매통지서가 접수된 사실이 있으므로 입찰 전 관련 진행상황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상 매수인 인수액이 0원이고 임차인도 없어 권리 승계 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 어려움은 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 1,577,247,000원에서 3회 유찰돼 807,550,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 물건 자체도 공장·토지·기계기구를 함께 보는 일괄매각입니다. 현재 매각가 가정에서도 총 채권 9,370,111,370원 중 8,573,036,870원이 미배당될 정도로 채권관계가 크지만 이는 후순위 채권의 미회수 문제이지 매수인이 그대로 승계하는 금액은 아닙니다. 결론은 권리는 인수 0원, 가격은 보수적 검증 필요. 감정가 대비 할인율보다 실제 공장·토지·설비의 현장 가치와 향후 처분 가능성이 이 물건의 승부처입니다.
