청주지방법원 2025타경2060. 충주시 동량면 용교리 307, 도로명 지등로 73의 근린상가 + 토지 물건으로 감정평가상 건물은 현재 “창고”로 이용 중입니다. 토지는 2,706㎡의 창고용지이고 자연녹지지역에 속합니다. 건물은 경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕 단층이며, 사용승인일은 2006.07.18, 증축 부분은 2014.12.15입니다.
현재 최저매각가는 482,823,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 상가건물임대차현황서상 조성용이 2017.08.08 등록돼 있고, 말소기준권리인 문화새마을금고 근저당권은 2022.06.20 설정됐습니다. 다만 조성용의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능성이 있으나 정확한 인수액은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 동량면 용교리 307 · 충청북도 충주시 동량면 지등로 73 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 감정평가상 창고 이용 |
| 토지 | 2,706㎡ · 창고용지 · 자연녹지지역 · 공시지가 95,900원/㎡ |
| 소유자 | 서동학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 943,013,300원 / 482,823,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문화새마을금고 / 1,017,379,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물, 과수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 등기상 말소기준권리는 2022.06.20 문화새마을금고 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단·신용보증기금·농협은행주식회사·농업협동조합중앙회· 청주농업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 점유 / 이용 | 등록일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성용 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2017.08.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 등록일 자체는 말소기준권리보다 4년 이상 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 구체적으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 단계에서 “낙찰자가 보증금 전액을 인수한다”거나 반대로 “인수액이 0원이다”라고 확정하는 것은 모두 위험합니다.
③ 가격 판단 — 51% 할인보다 ‘시세 부재 + 임차인 미상’이 중요
현재 최저가는 감정가 943,013,300원의 51.2%인 482,823,000원입니다. 4회 유찰 시 386,258,400원, 5회 유찰 시 309,006,720원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
특히 근린상가·토지에 창고 이용이라는 비주거 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 토지 형상·도로조건·용도지역·건물 상태·실사용 가능성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건에서는 현재 최저가보다 임차인 보증금 확인과 현장 이용가치 검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,228,230원 |
| 2. 근저당 · 문화새마을금고 | 1,440,000,000원 | 475,594,770원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 185,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,156,106원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 227,551,276원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 청주농업협동조합 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 문화새마을금고에도 미배당이 발생하고 후순위 가압류권자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 2,185,607,382원 중 채권자 예상배당은 475,594,770원, 미배당은 1,710,012,612원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금 미상 문제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 동량면 용교리 소재 ‘루디아요양원’ 남동측 및 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물은 현재 창고로 이용 중입니다. 경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이며 판넬 외벽, 판넬 및 우레탄폼 내벽, 에폭시 바닥 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2,706㎡ 창고용지, 완경사·부정형, 세로한면(가) 도로조건이며 공시지가는 95,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책 제3종구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주거 아파트가 아닌 토지 결합형 창고 이용 물건으로, 일반 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있어 실제 사용 목적과 향후 매각 가능성을 현장에서 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조성용 보증금 확인. 2017.08.08 등록자가 말소기준보다 앞서므로 보증금, 사업자등록·점유 상태와 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 상한가 금지. 보증금이 미상인 이상 482,823,000원만을 실질취득비용으로 놓고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 과수목이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 문화새마을금고 근저당권은 용교리 307 외 용교리 210-18, 210-19 토지와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
- 창고 실사용성 확인. 차량 진입, 내부 상태, 설비, 증축 부분과 현재 이용현황을 직접 확인해 실사용 가치와 향후 임대·매각 가능성을 판단해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 비행안전·소음·가축사육·폐기물매립시설 관련 제한이 있으므로 계획한 용도가 가능한지 사전 검토가 필요합니다.
- 채권 미배당과 인수는 구분. 문화새마을금고 및 후순위 채권의 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 임차인 문제는 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차현황과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 943,013,300원에서 3회 유찰돼 482,823,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가까이 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 동일 조건의 실거래 시세가 없기 때문에 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없고, 무엇보다 2017.08.08 등록된 실제 임차인 조성용의 보증금이 미상입니다.
등기부상 후순위 가압류·압류는 소멸하므로 등기권리 자체는 구조가 선명합니다. 반면 임차인은 말소기준보다 앞선 등록일 때문에 대항력 가능성을 배제할 수 없지만 보증금과 확정일자가 없어 현재로서는 인수 여부·금액을 확정할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 가격은 51%까지 내려왔지만 권리분석은 아직 닫히지 않았습니다. 임차인 보증금을 확인하기 전에는 ‘싸다’도, ‘인수 0원’도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
