청주지방법원 2025타경2107. 충주시 살미면 용천리 267, 도로명 중원대로 2144의 근린시설과 토지입니다. 토지는 주유소용지 1,491㎡, 토지이용상황은 상업용이며, 감정평가상 건물은 1층 주유소·사무실, 2층 숙소로 이용되는 2층 건물과 별도의 단층 주유소 건물로 파악됩니다. 현재 최저매각가는 320,763,000원으로 감정가 783,112,980원 대비 4회 유찰된 가격입니다.
권리관계만 보면 현재 낙찰자에게 넘어오는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 채권자 전체 청구액 601,581,980원 중 315,472,318원만 배당되고 286,109,662원이 미배당되는 구조입니다. 이 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가로 인수하는 금액은 아닙니다. 따라서 권리 리스크보다 특수용도 부동산의 실사용성·공법상 제한·재매각 가능성을 더 강하게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2107 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 살미면 용천리 267 · 충청북도 충주시 살미면 중원대로 2144 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주유소·사무실·숙소 이용 |
| 토지 | 주유소용지 1,491㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 박순애 |
| 감정가 / 최저가 | 783,112,980원 / 320,763,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지현새마을금고 / 374,432,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물·물건 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 실질 기준은 2022년 근저당
등기 이력에는 1997.07.22. 충주시 압류가 존재하지만, 2000.10.12. 임의경매 낙찰로 해당 압류를 포함한 종전 압류·경매신청 등기가 말소된 이력이 확인됩니다. 이후 현 소유자 박순애가 2005.05.27. 소유권을 취득했고, 현재 존속하는 담보권 중에서는 2022.08.04. 지현새마을금고 근저당권 444,000,000원이 선순위입니다. 그 뒤의 에쓰대시오일 주식회사 가압류, 경매개시결정, 충북신용보증재단 가압류, 지현새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 해석 — 감정가 41%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차 최저가는 320,763,000원으로 감정가 783,112,980원의 41% 수준입니다. 5회 유찰 시 256,610,400원, 6회 유찰 시 205,288,320원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 물건은 주거용 집합건물이 아니라 주유소용지와 영업용 건물이 결합된 상업용 자산입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 320,763,000원 | 315,472,318원 | 286,109,662원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 256,610,400원 | 252,217,854원 | 349,364,126원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 205,288,320원 | 201,614,284원 | 399,967,696원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자 지현새마을금고의 배당액은 315,472,318원 → 252,217,854원 → 201,614,284원으로 감소하고, 전체 미배당은 286,109,662원 → 349,364,126원 → 399,967,696원으로 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,763,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,290,682원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 지현새마을금고 | 444,000,000원 | 315,472,318원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 에쓰대시오일 주식회사 | 106,982,154원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 충북신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 지현새마을금고 | 8,099,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 601,581,980원 중 315,472,318원이 배당되고 286,109,662원이 미배당되는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 살미면 용천리 소재 용천2리 마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주위에는 농경지·임야·단독주택·상업시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 한 건물의 1층은 주유소 및 사무실, 2층은 숙소로 이용 중이고, 다른 건물의 1층은 주유소로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 주유소용지 1,491㎡, 상업용, 평지, 부정형, 중로한면이며 공시지가는 140,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고, 가축사육제한구역·접도구역·공장설립승인지역 관련 제한이 확인됩니다. 토지 일부 면적은 접도구역에 저촉됩니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 감정평가에서도 정확한 지적 사항이 필요한 경우 측량 등을 통한 재확인을 권고하고 있습니다.
- 제시외 물건. 담장·입간판 등 독립된 가치를 추정하기 곤란하고 통상 토지와 함께 거래되는 물건은 토지가액에 포함해 평가됐으며, 매각은 제시외 건물·물건을 포함한 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 사업자등록 및 임차보증금 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소관계 원본 대조. 1997년 압류와 2000년 경매 낙찰·말소 이력이 함께 존재하므로, 현 경매에서 존속하는 권리와 말소 대상 권리를 등기부 원본과 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 경계·측량. 인접지와 경계가 다소 불분명하므로 실제 사용면적과 경계가 입찰 목적에 중요하다면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 접도구역 영향. 토지 일부가 접도구역에 저촉되므로 향후 증축·개축·영업시설 변경 등 사용계획에 미치는 공법상 제한을 확인해야 합니다.
- 주유소 활용성. 1층 주유소·사무실, 2층 숙소 및 별도 주유소 건물이라는 현재 이용상태가 매수인의 사업계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 유찰가격 착시 경계. 4회 유찰로 최저가가 감정가 41%까지 내려왔지만, 감정가 대비 비율 자체를 시세 대비 할인율로 보아서는 안 됩니다.
- 배당 부족액 오인 금지. 현재 회차 미배당 286,109,662원은 매수인이 추가 부담하는 금액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도로 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 “누가 다시 살 것인가”
이 사건은 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액이 0원으로 계산되고, 2022년 지현새마을금고 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 결코 낮지 않습니다. 주유소용지 1,491㎡와 영업용 건물이 결합된 특수자산이고, 이미 4회 유찰됐으며 토지 일부의 접도구역 저촉과 경계 불분명 이슈도 있습니다. 감정가 783,112,980원에서 최저가 320,763,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 실사용 가능성과 향후 매수층·환금성을 먼저 검증해야 합니다. 이 물건의 결론은 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류, 환금성과 토지·영업 조건은 반드시 현장 확인입니다.
