청주지방법원 2025타경30256. 충주시 대소원면 검단리 223의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 5가구, 2층 8가구, 3층 3가구의 다가구주택으로 이용 중이며, 현장조사에서는 2층 201호를 제외한 나머지 호수가 공실인 것으로 탐문됐습니다. 사건의 말소기준권리는 2020.05.28. 충주농업협동조합 근저당권 180,000,000원입니다.
그 뒤 같은 날 접수된 로드아일랜드주식회사 근저당권 386,592,000원, 2024년 충주시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 전입자 3명도 가장 빠른 전입일이 2021.09.23.으로 말소기준권리보다 늦어, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 검단리 223 · 상검단2길 26-14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 다가구주택 이용 |
| 층별 이용 | 1층 다가구주택 5가구 · 2층 8가구 · 3층 3가구 |
| 토지 | 대 496.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) |
| 소유자 | 박대웅 (2020.05.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 399,316,000원 / 83,742,000원 (7회 유찰 · 감정가 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주농업협동조합 / 159,232,649원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형
현재 소유자인 박대웅 명의의 소유권이전과 충주농업협동조합 근저당권은 같은 날 접수됐고, 접수번호상 충주농업협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다. 뒤이어 설정된 로드아일랜드주식회사 근저당권과 충주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·신현대부동산개발 관련 근저당권은 이미 말소된 등기입니다.
② 전입자 분석 — 3명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 조사 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성남 | 2021.09.23 | 주민등록등본상 전입자 · 점유 부분 미상 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤영진 | 2022.07.08 | 주민등록등본상 전입자 · 점유 부분 미상 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신학수 | 2024.01.03 | 주민등록등본상 전입자 · 점유 부분 미상 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일은 2020.05.28.이고, 전입자들의 전입일은 2021.09.23., 2022.07.08., 2024.01.03.입니다. 세 사람 모두 말소기준권리보다 늦으므로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이는 배당 순서의 문제이며, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 21%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 83,742,000원으로 감정가 399,316,000원의 21% 수준입니다. 그러나 동일하거나 유사한 다가구주택의 실거래가와 임대수익 자료 없이 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이 물건은 7회 유찰됐고, 대부분 호수가 공실로 탐문됐으며 임대관계가 확인되지 않았습니다. 가격 메리트는 건물 상태, 실제 임대 가능 호수, 수선비, 공실 해소 가능성과 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,907,356원 |
| 1. 근저당 · 충주농업협동조합 | 180,000,000원 | 81,834,644원 |
| 2. 근저당 · 로드아일랜드주식회사 | 386,592,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 81,834,644원이 선순위 충주농업협동조합에 배당되고, 후순위 로드아일랜드주식회사와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권최고액 기준 미배당액은 484,757,356원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 5가구, 2층 8가구, 3층 3가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 현장조사에서는 2층 201호를 제외한 나머지 호수가 공실인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배와 내부 인테리어, 창호는 샷시 창호입니다.
- 하자 메모. 1층 천장 쪽에서 누수가 관측됐습니다. 누수 원인과 범위, 방수·배관·천장 복구 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 한국교통대학교 충주캠퍼스 서측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 496.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 112,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 모든 가축사육 제한지역, 한국교통대학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 7회 유찰과 다수 공실 탐문은 시장 수요와 수익성 검토를 보수적으로 해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 누수 정밀 확인. 1층 천장 누수의 발생 위치, 원인, 곰팡이·전기설비 손상 여부와 예상 수선 범위를 확인하세요.
- 호실별 점유 대조. 2층 201호와 주민등록 전입자 3명의 실제 점유 호수, 거주 여부, 열쇠 및 잔존 물품 상태를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 기존 임대차계약서를 확인해 배당 변동과 명도 일정을 점검하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 면적, 구조, 사용 상태와 유지·철거 필요성을 확인하세요.
- 임대수익 재산정. 층별 가구 수와 실제 사용 가능 상태를 기준으로 예상 보증금·차임·공실률·수선비를 다시 계산하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역에 따른 증축·용도변경·개발 제한을 관계기관에 확인하세요.
- 배당 변동 점검. 당해세와 소액임차인 최우선변제가 인정되면 충주농업협동조합의 예상배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 운영 리스크는 남는다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.05.28. 충주농업협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 3명도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 물건이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가의 21%라는 숫자보다 7회 유찰, 대부분 공실 탐문, 임대관계 미상, 1층 누수, 제시외 건물 포함이라는 현장 요소가 더 중요합니다. 실거래가와 임대수익 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 없지만, 수선비·명도·임대수익·환금성을 보수적으로 검증해야 하는 D등급 관리형 물건입니다.